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    2010房产估价师辅导:房地产价值和价格的种类
    作者:培训吧 来源:px8.com 更新日期:2010-2-7
      房地产价值和价格的种类
      (1)使用价值和交换价值
      在经济学里,广义的价值有使用价值和交换价值之分。一种商品的使用价值,是指该种商品能满足人们某种需要的效用;交换价值,是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例,通常用货币来衡量,即交换价值表现为一定数量韵货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值,是指交换价值。
      任何物品能够成为商品,首先必须是有用物。没有使用价值肯定就没有交换价值,但反过来不一定成立,即没有交换价值不一定就没有使用价值,如空气。作为商品的房地产,既有使用价值也有交换价值。
      (2)投资价值和市场价值
      投资价值一词有两种含义:一是指值得投资,二是指从某个特定的投资者的角度所衡量的价值。
      房地产的投资价值,是指该房地产对于某个具体的投资者的经济价值,是该投资者基于个人的需要或意愿,对该房地产所估计的价值。房地产的市场价值,是指该房地产对于一个典型的投资者(他代表了市场上大多数人的观点)的经济价值。市场价值是客观的、非个人的价值,而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点,市场价值是惟一的,而投资价值因投资者的不同而不同。
      投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的市场价格是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件。
      (3)成交价格、市场价格、理论价格
      (一)成交价格(
      成交价格简称成交价,是交易双方实际达成交易的价格。
      成交价格可能是正常的,也可能是不正常的,所以,可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。
      理解成交价格,还应对其形成机制,即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解:
      1.卖价是站在卖者的角度,指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。
      2.买价是站在买者的角度,指买者购买房地产时所愿意支付的价格。
      3.卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中,只有当买者所愿意支付的最高价格,高于或等于卖者所愿意接受的最低价格时,交易才可能成功。
      至于最终的成交价格是在此最低价格和最高价格之间,还是刚好为最低价格或最高价格,取决于买卖双方的谈判能力,以及该种房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。在卖方市场下,成交价格往往是偏高的;在买方市场下,成交价格往往是偏低的。
      题目:用距离衡量区位好坏的过程中,人们最重视(    )。
      A空间直线距离
      B.交通时间距离
      C.交通路线距离
      D.交通直线距离
      答案:(B  )
      (二)市场价格
      市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
      (三)理论价格
      理论价格是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里有许多词来表达它,如价值、内在价值、自然价值、然价格等。
      题目:李某欲购买一房地产用于投资,其判断的投资价值为25万元,该房地产的市场价值为22万元,则下列说法正确的是(    )。
      A.此项交易可以实现
      B.投资价值和市场价值采用的评估方法肯定不同
      C.张某可以接受的最低收益率高于社会一般收益率
      D.不能确定此项交易是否能实现
      答案:(A )

     
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