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    2010房产估价师辅导:房地产评估是评估业的主流
    作者:培训吧 来源:px8.com 更新日期:2010-2-7
      在市场经济活动中,价格及其形成机制无疑是十分重要的。在计划经济时期,由于价格形成机制被严重扭曲,产品的价格高低不能反映其供求状况,人们也不能根据产品的价格来决定生产什么,不生产什么,因此,生产的积极性不高,生产的效率也难以改进。在市场经济条件下,人们从事各种经济活动,所对应的标的物一般要求有明确的价格。从经济理论上来说,价格应该是由供求双方决定的,并不需要专业人员提供估价服务,只有当一种资产同时具有独一无二和价值量大两大特性时,才真正需要专业人员提供估价服务。
      这是因为,一种商品或资产如果不具有独一无二的特性,相同的很多,价格普遍存在或者常人依照通常方法容易确定,就不需要专业估价。例如彩电、冰箱、洗衣机、空调等家用电器,现实生活中就没有被要求估价的。一种商品或资产虽然具有独一无二的特性,但是价值量不大,请人估价的花费与资产本身的价值相比较高,甚至高过资产本身的价值,就不值得请人估价。例如,一件翡翠手镯,基本上也不会被要求估价。因此,真正需要专业估价的,主要是房地产、古董、名家艺术品,珠宝玉石、矿业权,以及某些无形资产和企业整体资产。
      具体就房地产来说,房地产除了具有不可移动和独一无二的两大特性外,还因为其位置的固定性、认识房地产的复杂性以及房地产市场信息的不对称,使得房地产的价格存在很大的差异,因此,一般人在涉及房地产价格的经济活动中,对价格到底是多少,往往不能达成一致意见,从而阻碍了有关经济活动的进行。克服这一障碍的有效方法就是专业房地产估价人员运用科学的估价方法,根据市场信息,对房地产价值做出客观合理的评估。
      房地产评估是评估业中的主流,这是因为:首先,房地产价值量巨大,在社会财富中占有较大比例。据不完全统计,在美国,房地产价值占社会总财富的60%多,在我国,房地产占社会总财富的比例也在不断上升。一个需要估价的房地产项目,例如一座综合大楼,下面是商场,上面是写字楼,其价值就可以高到几十亿人民币;对于一套普通的住宅,其价值也可能达几十万人民币。
      其次,在很多经济活动中,房地产估价是不可缺少的。政府出让一宗土地,需要对出让的土地使用权进行估价,为确定招标标的、拍卖保留价或挂牌底价等提供参考依据。买卖一套房地产,特别是二手房的买卖,交易双方往往对房地产价格难以达成一致意见,需要专业的房地产估价为交易双方提供参考。在房地产抵押、房地产保险、房地产税收中,房地产估价也显得尤为重要。债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构的估价报告,以作为放款限额的参考依据。在确定保险金额和保险事故发生后所遭受的损失,也需要估价报告提供相应的参考依据。政府在征收有关房地产税收时,为防止偷漏税和课税的不公平,需要对作为税基的房地产价值进行评估。在房地产征收和征用中,为了确定合理的补偿标准,更离不开房地产专业评估。另外,房地产损害赔偿,房地产纠纷调处和司法鉴定等经济行为中,也需要房地产价值评估。
      房地产评估作为评估行业中的主流,客观上对房地产估价机构和房地产估价师都提出了较高的要求。与此同时,政府部门和行业自律组织——中国房地产估价师与房地产经纪人学会也应积极制定相关政策和自律规则,营造诚信、有序的市场环境,力争有效发挥房地产评估的重要作用,为我国房地产业的蓬勃发展做出贡献。

     
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