房地产经纪人复习：市场调研内容
发布时间：2009/10/22 7:39:35 来源：城市学习网 编辑：admin
第三节 房地产市场调研的内容
房地产市场调研主要包括房地产市场环境调研、房地产市场需求调研、房地产市场供给调研和房地产市场营销活动调研四个方面的内容。
一、房地产市场环境调研
(一)政治法律环境调研
政治法律环境调研主要是了解对房地产市场起影响和制约作用的政治形势、国家对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律法规及其变化等，包括：
①各级政府有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地定级及地价政策、人口政策和产业发展政策等；
②各级政府有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用规划、城市规划和区域规划等；
③国家有关法律法规，如环境保护法、土地管理法、城市房地产管理法、广告法、反不正当竞争法等；
④政府有关方针和政策，如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等；
⑤政局的变化，包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。
(二)经济环境调研
经济环境调研主要是了解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素，这些因素影响的是市场大气候。更重要的是，该地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数，对房地产市场需求也会产生根本性的影响。经济环境调研应该把握企业所在地区的总的经济发展前景。一般来说，对于经济发展迅速的地区，房地产市场的前景也将十分广阔，市场机会相对多。具体包括：
①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益；
②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况；
③一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率；
④ 国民经济产业结构和主导产业；
⑤居民收入水平、消费结构和消费水平；
⑥物价水平及通货膨胀；
⑦项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况；
⑧与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调研。
(三)社会文化环境调研
社会文化环境主要是居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理乃至对生活的态度、对人生的价值取向等。 而一些价值观，是比较容易变化的，这也为房地产企业开发新的产品、引进新的经营思路创造了条件。文化环境调研的内容主要包括：
①居民职业构成、教育程度、文化水平等；
②家庭人口规模及构成；
③居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等；
④消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。
(四)社区环境调研
社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调研内容包括社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。
【例题】 ： 房地产市场环境调研主要包括( )。
A．政治法律环境调研 B．经济环境调研
C．社会文化环境调研 D．社区环境调研 E．房地产价格调研
答案：ABCD
二、房地产市场需求调研
房地产市场需求调研主要包括如下方面：
(一)房地产消费者调研
房地产消费市场容量调研，主要是调研房地产消费者的数量及其构成。主要包括：
①消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势；
②调研房地产现实与潜在消费者数量与结构，如地区、年龄、民族特征、性别、文化背景、职业、宗教信仰等；
③消费者的经济来源和经济收入水平；
④消费者的实际支付能力；
⑤消费者对房地产产品质量、价格、服务等方面的要求和意见等。
(二)房地产消费动机调研
房地产消费动机就是为满足一定的需要，而引起人们购买房地产产品的愿望和意念。房地产消费动机是激励房地产消费者产生房地产消费行为的内在原因主要包括消费者的购买意向、影响消费者购买动机的因素、消费者购买动机的类型等。
(三)房地产消费行为调研
房地产消费行为是房地产消费者在实际房地产消费过程中的具体表现。房地产消费行为的调研就是对房地产消费者购买模式和习惯的调研，主要是要调研：①消费者购买房地产商品的数量及种类；②消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求；③消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象；④房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。
【例题】 ： 房地产市场需求由( )组成。
A．购买者 B．购买能力
c．竞争对手的价格 D．竞争对手的开发量 E．购买欲望
答案：ABE
三、房地产市场供给调研
房地产市场的供给是指在某一时期内为房地产市场提供房地产产品的总量。它主要调研以下几个方面：
1．行情调研。即整个地区市场，房地产市场现有产品的供给总量、供给结构、供给变化趋势、市场占有率；房地产市场的销售状况与销售潜力；房地产市场产品的市场生命周期；房地产产品供给的充足程度、房地产企业的种类和数量、是否存在着市场空隙；有关同类房地产企业的生产经营成本、价格、利润的比较；整个房地产产品价格水平的现状和趋势，最适合于客户接受的价格策略；新产品定价及价格变动幅度等。
2．市场反响调研
①现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。
②新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。
3．建筑设计及施工企业的有关情况调研。
四、房地产市场营销活动调研
房地产市场营销活动是一系列活动的组合，包括房地产产品、价格、促销、广告等活动。因此房地产市场营销活动调研应围绕这些营销组合要素展开。
(一)房地产市场竞争情况调研
市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。房地产市场竞争情况的调研主要包括竞争企业和竞争产品两方面内容。
对竞争企业的调研主要包括：
① 竞争企业的数量、规模、实力状况；
②竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉；
② 竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情况；
④对房地产企业未来市场竞争情况的分析、预测等。
对竞争产品的调研主要包括：
① 竞争产品的设计、结构、质量、服务状况；
②竞争产品的市场定价及反应状况；
③竞争产品的市场占有率；
④消费者对竞争产品的态度和接受情况等。
(二)房地产价格调研
房地产价格的高低对房地产企业的市场销售和盈利有着直接的影响，积极开展企业房地产价格的调研，对企业进行正确的市场产品定价具有重要的作用。价格调研的内容包括：
①影响房地产价格变化的因素，特别是国家价格政策对房地产企业定价的影响；
② 房地产市场供求情况的变化趋势；
③房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小；
④开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的 影响；
⑤国际、国内相关房地产市场的价格；
⑥开发个案所在城市及街区房地产市场价格。
(三)房地产促销调研
广告是促进房地产商品市场销售的一种重要手段，广告促销的效果是房地产企业所关注的一个问题。促销调研的主要内容包括：
①房地产企业促销方式，广告媒介的比较、选择；
②房地产广告的时空分布及广告效果测定；
③房地产广告媒体使用情况的调研；
④房地产商品广告计划和预算的拟定；
⑤房地产广告代理公司的选择；
⑥人员促销的配备状况；
⑦各种营业推广活动的租售绩效。
(四)房地产营销渠道调研
一个营销渠道执行的功能是把商品从生产者那里转移到消费者手里。房地产营销对渠道的依赖性不少于一般商品营销，对房地产营销渠道的调研主要包括：
① 房地产营销渠道的选择、控制与调整情况；
② 房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因；
③ 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况；
④ 房地产租售客户对租售代理商的评价。
