2015房地产估价师考试考友精心总结的重点2
发布时间：2009/9/23 9:45:11 来源：城市学习网 编辑：admin
12、估价作业日期。
13、估价报告应用有效期。
(以下为抵押报告)：
14、市场风险提示。
15、短期强制处分和变现能力分析：
影响房地产变现能力的因素有：(1)通用性;(2)独立使用性;(3)价值大小;
(4)可分割转让性;(5)开发程度;(6)区位;(7)市场状况。
(七)估价技术报告
1、个别因素分析;位置、范围、面积、用途结构、建成年代、装修、权属状况等。
2、区位因素分析：估价对象区域特征、交通状况、基础设施、商服设施等。
3、市场背景分析：过去、现在和可预见的未来，影响类似房地产价格的主要因素。
4、最高最佳使用分析：法律允许、技术可能、经济可行、估价对象价值最大化的使用。
5、估价方法选用：估价思路、采用的估价方法及其理由和定义。
6、估价测算过程;
7、估价结果确定：要有理由。
(八)附件。
注意：
1、 大堂、自用和服务部分不另行计价，否则有重复计算。
2、 收益、市场、假设法总价值中不减建筑物折旧。
3、 成本、费用、租金(有租约除外)、税费等数据，不能采用个别、实际发生的，应采用社会一般或平均、客观数额。
4、 用词准确、规范、简练，不能模棱两可、带感情色彩、自相矛盾。
5、 基准地价法要有评估过程。
6、 要说明基准地价的内涵。
7、 年期修正公式：Vn=基准地价×[1-1/(1+Y)^n]/ [1-1/(1+Y)^N]。
8、 前后面积是否吻合。
9、 计算数值是否正确。
10、 房屋改变用途是否经政府有关部门批准。
11、 抵押报告是否体现谨慎原则。
二、收益法
1、有租约采用租约金，无租约采用客观未来收益租金，要分析未来租金水平的变化趋势。
2、年收益天数为365天，月份为12个月。
3、出租率为100%不合理;要有确定正常出租率的方法和理由。
(一)年净收益 =有效毛收入—运营费用;=每平米月租金×12月×可出租面积×(1-空置率)×(1-运营费率);
1、有效毛收入=潜在毛收入—空置和收租损失(包括扣减押金收入的空置率);
潜在毛收入=潜在毛租金收入+租赁押金收入+其他收入;
2、运营费用=管理费+租赁税费+房地产税+保险费+运行维护维修费+设备家具折旧费
(不包含还本付息额、房屋折旧土地摊销、改扩建费、所得税和
划拨土地上交收益或使用费);
(1) 管理费=人员工资+办公费(管理费率的确定要有理由);
(2) 租赁税费=营业税及附加(5.5%)+租赁手续费代理费;
(3) 房地产税=土地使用税+房产税;
(4) 保险费=房屋现值×保险费率(确定要有理由);
(5) 维修费(确定要有理由);
(6) 水电费等=水电费+有线电视费等(说明租金中是否含有，如有要扣除);
(7) 设备家具折旧费=电梯、空调、电视机、冰箱、太阳能、家具等折旧费
(要说明：如出租人提供，要扣除)。
3、商业和工业净收益=销售收入-生产或销售成本-销售费用-营业税及附加-管理费-财务费用-商业利润。
