2015房地产估价师考试考友精心总结的重点3
发布时间：2009/9/23 9:46:43 来源：城市学习网 编辑：admin
(二)收益期限(特别注意)
1、房屋早于土地，取房屋剩余经济寿命(收益价值另加土地剩余年限价值);
2、房屋晚于土地，约定不可续期，取土地剩余使用年限;
3、房屋晚于土地，未约定不可续期，取土地剩余使用年限(收益价值另加房屋残值);
4、住宅房屋晚于土地，住宅地自动续期，取房屋剩余经济寿命。
(三)报酬率Y(资本化率R )=1年期存款利率+风险补偿;
1、要有充分的依据和过程;不能只选1个参照实例，否则客观性不够;
2、房屋、土地、房地三者Y或R应不同(一般来说房产比土地约大2%)。
(四)根据过去和现在的情况，判断说明净收益流未来各期的变动情况属于：
1、每年基本固定不变V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n];
2、按某个固定数额递增或递减V=(A/Y±b/Y^2)×[1-1/(1+Y)^n] ±b/Y×n/(1+Y)^n;
3、按某个固定比率递增或递减V=A/(Y±g)×{1-[(1±g)/(1+Y)]^n};
4、其他有规则的变动情况V=∑Ai /(1+Y)^i+ A/Y×[1-1/(1+Y)^(n-t)] ×1/(1+Y)^t。
再选用和列出相应的报酬资本化公式计算。
三、成本法
(一)要列出公式：
新房地产价值(7项)=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
1、 土地取得成本=征地补偿安置费+相关税费+出让金。
(1) 征地补偿安置费=土地补偿费(6～10倍)+安置补助费(4～6倍，每公顷≤
15倍)+地上附着物和青苗补偿费+社会保障费。
(2) 相关税费=征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+新菜地开发建设基金。
土地取得成本=拆迁补偿安置费+费用+出让金;
(1) 拆迁补偿安置费=房地产市场价格+装修+搬迁补助费+安置补助费
+非住宅停业补助费
(2) 相关费用=拆迁管理费+拆迁服务费+拆迁估价费+房屋拆除费。
2、 开发成本=勘察设计和前期工程费+建安工程费+基础设施费+公共配套费+
其他工程费+开发期间税费。
3、 管理费用=(土地取得成本+开发成本)×管理费率(5%，确定要有理由)。
4、 销售费用=房地产价值×销售费率(4%)。
5、 投资利息=(土地取得成本)×[(1+i)开发期 -1]+(开发成本+管理费用)×
[(1+i)建造期/2 -1] + 销售费用×[(1+i)销售期/2 -1]。
i——1年期贷款利率，实际利率按年计息次计算。
资金一次性投入的土地取得成本及其税费的计息期按开发期全计。
资金均匀投入的建造期内、销售期内的计息期减半计。
6、 销售税费=房地产价值×税费比率 =营业税及附加(5.5%)+印花税+交易手续费。
7、开发利润 =(土地取得成本+开发成本)×直接成本利润率;
=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)×投资利润率;
=(土地成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息)×成本利润率;
=房地产价值×销售利润率 =
(土地成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费)×销售利润率 。
(1- 销售利润率)
8、新房地产价值= (土地成本+开发成本+管理费用+投资利息)。
(1- 销售费率- 销售税费- 销售利润率)
不减折旧，但要进行工程质量、环境等因素调整。
