2015房地产估价师考试考友精心总结的重点4
发布时间：2009/9/23 9:47:07 来源：城市学习网 编辑：admin
(二)旧的房地产价值= 土地重新购建价格+ 建筑物重新购建价格- 建筑物折旧。
1、土地重新购建价格= 土地价值。
2、建筑物重新购建价格(6项)= 新建筑物价值=开发成本+管理费用+销售费用+
投资利息+销售税费+开发利润。
3、建筑物折旧= 物质折旧+ 功能折旧+ 经济折旧。
(1)物质折旧：可修复的，修复费用为折旧额;
长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格;
短寿命的折旧额为有效年龄的现值。
(2)功能折旧：功能缺乏——可修复的，恢复该功能所需的费用;
不可修复的，租金损失的现值(收益法);
功能落后——可修复的，修复该功能所需的费用;
不可修复的，租金损失的现值;
功能过剩——超额或无效成本;
(3) 经济折旧：暂时的或永久性的，减价额的现值;
4、建筑物经济寿命和土地使用期限(特别注意!)
(1)建筑物早于土地结束：按建筑物经济寿命计算折旧;
(2)建筑物晚于土地结束：未约定不可续期——按建筑物经济寿命计算;
约定不可续期——按建筑物经济寿命减去晚于土地
使用期的那部分寿命的寿命计算;
(3)住宅地的建筑物：住宅地自动续期——按建筑物经济寿命计算。
5、要列出公式：建筑物价值=重新购建价格C×[1-(1-残值率R)×有效年龄t/经济寿命N]。
建筑物价值=重新购建价格C×成新率q;
建筑物经济寿命=1/年平均折旧率d。
四、市场法
1、要列出公式：
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。
=可比实例成交价格×100/(100±S)×(100±T)/100×100/(100±R)。
2、修正或调整，单项不得超过20%，综合不得超过30%。
(一)可比实例要求
1、数量为3～10个，低于3个不妥;要说明币种;注意所选实例是否有可比性。
2、类似房地产：
(1)区位在同一供求圈内;
(2)用途相同：居住、商业、办公、旅馆、工业等相同;
(3)规模相当：0.5～2倍;
(4)结构相同：砖混、砖木、框架、钢结构等相同;
(5)档次相当：等级、装修、设施设备、环境等相当;
(6)权力性质相同：国有、集体地，划拨、出让地，商品房、房改经济适
用房等各相同。
3、交易类型吻合：协议、招标、挂牌、拍卖，买卖、租赁等类型吻合;
4、交易日期接近：相隔1年以上不宜采用，或房地产状况有变化，变化前的不宜采用。
5、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
(二)建立比较基础
1、统一房地产范围:实物范围、含非房地产成份、有债权债务。
2、统一付款方式：将分期付款折现到成交日一次性付清。正常价=1年后付30/(1+月利率)^12。
3、统一采用单价。
4、统一币种和货币单位。
5、统一面积内涵：建筑面积单价=使用面积单价×使用面积÷建筑面积。
6、统一面积单位：平方米价=公顷价÷10000
=亩价÷666.67
=平方英尺价÷0.09290304
=坪价÷3.30579。
