(三)交易情况修正：
　　采用“可比实例成交价格比其正常市场价格高或低多少”的说法;修正系数为100/(100±S)，高为+，低为-;注意分子和分母不要颠倒了，其数值±应与前面描述的交易情况一致。
　　1. 交易税费非正常负担：正常价=卖方得价/(1-卖方税费)=买方出价/(1+买方税费);
　　2、强迫买卖(卖低买高); 3、厉害关系人的交易(一般低;也有大股东高卖给上市公司);
　　4、缺乏行情(卖低、买高); 5、急于出售或购买(卖低或买高);
　　6、有偏好(高); 7、相邻房地产(高);
　　8、拍卖、招标等特殊方式的交易(其成交价不一定比协议价更高，是否修正要说明理由)。
　　(四)市场状况调整：
　　以成交日期为基准，采用“可比实例在估价时点的价格比在其成交日期的价格高或低多少”的说法;调整系数为(100±T)/100，注意分子和分母不要颠倒了。
　　1、 价格指数法(采用本地区同类房地产价格指数或变动率)：
　　定基指数——调整系数= 估价时点指数/成交日期指数。
　　环比指数—调整系数=成交日期下一期指数×再下一期指数×……×估价时点指数。
　　2、 价格变动率法：期内递增减——调整系数=(1±变动率)^期数。
　　期内平均升降——调整系数=(1±变动率×期数)。
　　(五)房地产状况调整：
　　以估价对象房地产状况为基准，采用“可比实例在成交日的房地产状况比估价对象在估价时点的房地产状况优或劣多少”的说法，调整系数为100/(100±R)，优为+，劣为-;注意分子和分母不要颠倒了，其数值±应与前面描述的房地产状况一致。
　　1、 区位状况比较调整：位置、楼层、朝向、交通、环境、外部配套设施等。
　　2、 实物状况比较调整：土地——面积、形状、地基、内部基础设施、平整程度等。
　　建筑物—面积、结构、质量、设施、装修、层高、年龄、
　　完损程度、外观、空间布局等。
　　3、 权益状况比较调整：土地使用年期调整系数=[1-1/(1+Y)^n]/ [1-1/(1+Y)^N]。
　　五、假设开发法
　　要列出公式：待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-
　　销售税费-开发利润-取得待开发房地产税费。
　　(一) 开发完成后的价值：
　　1、 用于销售：(1)采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势;
　　(2) 市场法和长期趋势法求取。
　　2、用于出租营业：预测其租赁或经营收入，再用收益法求取。
　　(二) 后续开发必要支出和应得利润(7项;同成本法)：
　　1、后续开发成本; 2、管理费(以前者为基数); 3、销售费用(以售价为基数);
　　4、投资利息(1年期贷款利率，实际利率按年计息次计算;以上3者为基数);
　　5、销售税费(以售价为基数); 6、开发利润;
　　7、取得待开发房地产税费(买方缴纳的契税、手续费等，以待开发房地产价值为基数)。
　　(三)开发经营期(特别注意!)：
　　开发经营期
　　开发期
　　用于销售 前(准备)期 建造期
　　经营(销售)期
　　用于出租营业自用 前(准备)期 建造期 经(运)营期
　　估价时点 开始建造日 开始销售日 竣工验收日 销售完成日 经营结束日
　　(四)传统方法：不考虑预售和延迟销售，计息期到开发完成时止，根据以上各项计算后直接相加减。
　　资金一次性投入的土地取得成本及其税费的计息期按开发期全计。
　　资金均匀投入的建造期内、销售期内的计息期减半计，期外全计。
　　(五)现金流量法：将开发完成后的价值和各项成本、费用先折算到估价时点，在相加减;
　　资金均匀投入的建造期内、销售期内的折现期减半计，期外全计。
　　折现率中包含资金利率和开发利润率，不在单独计算。