第1讲　房 地  产  业
　　一、内容提要：
　　1、房地产业概述
　　2、城市住房制度改革
　　3、城市土地使用制度改革
　　4、房地产法制建设
　　二、考试要求：
　　1、解房地产业的历史沿革，房地产生产方式改革。
　　2、熟悉房地产业的地位和作用，城镇住房制度改革，城市土地使用制度改革。
　　3、掌握房地产业的概念和行业细分，房地产领域的基本法律、行政法规体系。
　　三、内容辅导：
　　第一节  房地产业概述
　　一、房地产业的基本概念
　　房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
　　房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。
　　例题：房地产业属于（  ）。
　　A、第一产业      B．第二产业      C．第三产业      D．第四产业
　　答案：C
　　解析：由于房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，所以它属于第三产业 ，因此，应选C。
　　房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理业。
　　例题：房地产服务业又分为（    ）。
　　A、 房地产咨询     B．房地产价格评估      C房地产经纪．      D物业管理．
　　答案：ABCD
　　1、房地产投资开发业
　　房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。
　　房地产开发具有资金量大、回报率高，风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
　　2、房地产咨询业
　　房地产咨询是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究，房地产开发项目可行性研究，房地产开发项目策划等。
　　3、房地产价格评估业
　　房地产价格评估，简称房地产估价或房地产评估，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。
　　4、房地产经纪业
　　房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖；不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁等业务。
　　5、物业管理业
　　物业管理是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。物业管理是一种经营型、企业化的管理，通过质价相符的有偿服务和一业为主、多种经营来实现独立核算、自负盈亏、自我发展和自我完善。
　　中国传统的房屋管理是由政府的职能部门以行政手段对房屋进行管理的一种体制，具有如下几个重要特征：①管理者为政府职能部门，②管理单位并非企业，而属于事业性质；②管理对象是国有房产(或其他直管公房)；④管理手段基本上为行政手段，是福利型的管理；⑤业主和用户只能被动接受管理，别无选择；⑥管理内容单一，一般只限于对房屋及附属设备的维修、养护。
　　有调查表明，人们在关心房价和质量之后，第三大关心的问题就是物业管理。实践证明，高质量、好信誉的物业管理能增强购房者的信任感和安全感，人住后会感到舒适和愉悦，会激发起购买欲望，极大地促进物业的销售。
　　例题：（  ）是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。
　　A、房地产投资开发      B．房地产咨询业      C．房地产经纪业      D．物业管理业
　　答案：A
　　二、房地产业的地位和作用
　　房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②可以改善人们的居住和生活条件；③可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；④通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；⑤可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；⑥可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；⑦有利于产业结构的合理调整；⑧有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；⑨有利于吸引外资，加速经济建设；⑩可以扩大就业面。
　　例题：房地产业由于其关联度高，带动力强，已经成为国民经济的（  ）产业。
　　A、次要      B．一般      C．第一      D．支柱
　　答案：D
　　三、房地产业的历史沿革
　　房地产业在中国是一个既古老又新生的产业，大体上可以分为下列五个时期：
　　(1)。1949年以前据有关文字记载，中国在3000年前就出现了田地的交换和买卖。长达2000年的封建历史时期，有了一定规模的土地和房屋的租赁、买卖等  经济活动。19世纪中叶起，沿海一带的上海、广州等城市近代房地产业产生并得到了迅速发展。但所有这些都是以土地和房产的私有制为基础的。
　　(2)1949—1955年。解放初期，首先接收了旧政府的房地产档案、确认产权归属、代管无主房屋、没收敌伪房地产、打击房地产投机和各种非法活动。其次，在全国各地先后建立了房地产管理机构，制定了有关政策规定。第三，国家在极其紧张的财政经费中，拨出专款改造旧社会遗留下来的棚户区和贫民窟，建造新住宅，改善贫穷居民的居住生活条件。
　　(3)1956～1965年。使城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化，确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。
　　(4)1966～1978年。“十年动乱”时期，对城市房地产管理工作破坏极大。
　　(5)1978年以后。这一时期，随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业便萌生了。
　　例题：（  ）年，使城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化，确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。
　　A、1949年以前      B．1949—1955年      C．1956～1965年     D．1966～1978年   E、1978年以后
　　答案：C
　　第二节    城市住房制度改革
　　中国房地产业的发展主要得益于下列三项重大制度和体制的改革：城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革。
　　例题：中国房地产业的发展主要得益于（  ）三项重大制度和体制的改革。
　　A、城镇住房制度改革      B．城市土地使用制度改革      C．房地产生产方式改革      D．教育制度改革
　　答案：ABC
　　一、城镇住房制度改革的进程
　　城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。中国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。对这种传统的城镇住房制度必须进行全面彻底的改革，实现机制转换，创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、社会化。
　　中国城镇住房制度改革经历了三个阶段：
　　1、城镇住房制度改革的探索和试点阶段
　　1978年邓小平同志提出了关于房改的问题。
　　1979年开始实行向居民全价售房的试点。
　　1982年开始实行补贴出售试点，即政府、单位、个人各负担房价的l／3。
　　自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。1986年2月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。这一时期的主要特点是针对传统住房制度的核心——低租金，提出了以大幅度提租为基本环节的改革思路。
　　2、城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段
　　1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，结束了一段时期以 来的徘徊局面，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。
　　1991年11月，国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件，明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目的，制定了城镇住房制度改革的总体目标和分阶段目标，住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。
　　3、城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段
　　1994年7月，国务院下发了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。《决定》确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。
　　“三改’’即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制，改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化，专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主方式。
　　“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收人家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收人家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。
　　1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。新的深化城镇住房制度改革的基本内容是：①停止住房实物分配，实行住房分配货币化；②建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；③继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场：④采取扶持政策，加快经济适用住房建设；⑤发展住房金融；⑥加强住房物业管理。
　　主要体现以下三个方面：
　　(1)调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民
　　的住房问题。
　　新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等7项因素。经济适用住房开发利润控制在3%以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。
　　(2)建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。
　　最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。最低收入家庭住房保障，原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％。廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。
　　中低收人家庭购买经济适用住房。经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位。购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价。
　　(3)发放住房补贴。
　　停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政，单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。
　　例题：中国传统的城镇住房制度是一种以（  ）为特点的实物福利性住房制度。
　　A、国家统包      B．无偿分配      C．低租金     D．无限期使用
　　答案：ABCD
　　例题：经济适用住房开发利润控制在（  ）以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。
　　A、1%       B．2%       C．3%      D．4%
　　答案：C
　　二、现行城镇住房制度的基本框架
　　2003年8月12日，国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，要求坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。
　　1、完善住房供应政策，加强经济适用住房的建设和管理
　　经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。经济适用住房实行申请、审批和公示制度。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。
　　2、增加普通商品住房供应，控制高档商品房建设
　　根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。
　　3、建立和完善廉租住房制度，继续推进现有公房出售，完善住房补贴制度
　　强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。
　　例题：（  ）是具有保障性质的政策性商品住房。。
　　A、经济适用住房      B．廉租住房      C．普通商品房      D．办公用房
　　答案：A
　　第三节 城市土地使用制度改革
　　中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。所谓行政划拨，是指土地由政府有关主管部门调拨使用，具体包括两个方面：①土地使用者如果需要土地，不是通过购买或租赁的方式获得，而是按照一定的建设用地程序，由政府有关主管部门无偿拨给。②国家因经济、文化、国防建设或者兴办社会公共事业，如果需要使用土地使用者正在使用的土地，也不是通过购买或租赁的方式取得，而是运用行政手段无偿调用。
　　所谓无偿无限期使用，是指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地的过程中也不缴纳地租或土地使用费。同时国家在将土地划拨给这些使用者时，也没有规定具体明确的土地使用期限。
　　所谓禁止土地使用者转让土地，是指禁止土地使用者以买卖、出租、抵押、赠与、交换等方式将土地转让给其他单位或个人使用。
　　中国传统城市土地使用制度通过几十年的实践，证明存在着许多弊端，主要表现在如下方面：①不利于土地的合理利用；②不利于正确评价企业的绩效；③有违按劳分配原则；④不利于城市建设；⑤产生不正之风。
　　例题：中国传统的城市土地使用制度包括（  ）制度。
　　A、土地实行行政划拨      B．无偿无限期使用      C．有偿有限期使用      D．禁止土地使用者转让土地
　　答案：ABD
　　一、城市土地使用制度改革的进程
　　中国传统城市土地使用制度的改革有一个发展过程。这个发展过程突出表现在下列五个方面：①征收土地使用费；②开展土地使用权有偿出让和转让；③制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规；④修改宪法和土地管理法；⑤制定全国性的土地使用权出让和转让条例。
　　(1)征收土地使用费。征收土地使用费起初是因为对外开放举办中外合营企业提出的。
　　1988年9月27日，国务院发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，该条例指出，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。
　　(2)开展土地使用权有偿出让和转让。1987年下半年，深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点，做法是国家出让土地使用权及允许进行土地使用权抵押。
　　(3)制定地方性土地使用权有偿出让转让法规。为了使土地使用权有偿出让、转让活动法律化，做到有法可依，自1987年11月起，各地先后制定和颁发了地方性的土地使用权有偿出让和转让的有关办法或规定。
　　(4)修改宪法和土地管理法。
　　1988年4月11日，出席七届全国人大一次会议通过宪法修正案，删去了宪法第十条第4款中不得出租土地的规定，改为：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。这就为土地使用权制度改革的全面推开和深人发展扫清了道路。
　　(5)制定全国性土地使用权出让和转让条例。1990年5月19日，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例共八章五十四条，对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止以及划拨土地使用权等问题作了明确规定。
　　例题：中国传统城市土地使用制度的改革发展过程突出表现在（  ）方面。
　　A、征收土地使用费      B．开展土地使用权有偿出让和转让      C．修改宪法和土地管理法      D．制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规    E、制定全国性的土地使用权出让和转让条例
　　答案：ABCDE
　　二、现行城市土地使用制度的基本框架
　　中国城市土地使用制度经过改革探索，找到了一种既能维护土地公有制，又有利于市场经济运行的制度。这种土地使用制度，是在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将士地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价。
　　例题：现行城市土地使用制度的基本框架包括（  ）
　　A、在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式出让给土地使用者      B．将士地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者      C．土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动      D．需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价
　　答案：ABCD
　　第四节    房地产法制建设
　　目前，中国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。其中，法律主要有三部，即《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年颁布，1995年1月1日起实施。以下简称《城市房地产管理法》)、《中华人民共和国土地管理法》 (1998年修订，1999年1月1日起实施。以下简称《土地管理法》)、《中华人民共和国城市规划法》(1989年颁布，1990年4月1日起实施。以下简称城市规划法)》。特别是《城市房地产管理法》，它的颁布实施标志着中国房地产业的发展迈人了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。这部法律除确立了中国房地产管理的基本原则，还对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等主要管理环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富。
　　例题：中国房地产的法律法规体系构架由（  ）等构成。
　　A、法律      B．行政法规      C．地方性法规、部门规章     D．地方性政府规章    E规范性文件和技术规范
　　答案：ABCDE
　　《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》既有分工，又相辅相成。
　　《城市房地产管理法》是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。《城市房地产管理法》则对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出了具体规定。
　　《城市规划法》是“为了确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理地制定城市规划和进行城市建设，适应社会主义现代化建设的需要”。《城市规划法》除规定了城市性质、发展目标和发展规模，重点是规范城市建设用地布局、功能分区和各项建设的具体部署，控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。
　　《土地管理法》是“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。《土地管理法》主要是解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征用，即征用农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题。
　　例题：（  ）制定目的是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。
　　A、《土地管理法》      B．《城市规划法》      C．《城市房地产管理法》      D．《合同法》
　　答案：C
　　房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《城市私有房屋管理暂行条例，《中华人民共和国土地法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》、《(物业管理条例)等。
　　房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，主要有：《房地产开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、(城市房地产权属档案管理办法》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市房屋修缮管理规定》、《城市危险房屋管理规定》。《城市异产毗连房屋管理规定》、《建筑装饰装修管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市廉租住房管理办法》等
　　此外，还有《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》、《城市房地产市场评估管理暂行办法》、《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》、《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》、《房地产经纪人执业资格考试实施办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》等多项规范性文件，以及国家标准《房地产估价规范》、《房产测量规范》等多项技术法规。
　　目前，房地产管理的主要环节均有法可依，房地产法律法规体系基本建立，为住宅建设和房地产业的健康发展创造丁良好的上层建筑环境。
　　例题：房地产的行政法规是以（  ）颁布的。
　　A、中华人民共和国主席令      B．国务院房地产行政主管部门的部长令      C．国务院令      D．省政府省长令
　　答案：Ｃ