第二讲　　建设用地制度与政策
　　一、内容提要：
　　1、现行土地制度；
　　2、集体土地征用；
　　3、国有土地使用权出让；
　　4、国有土地使用权划拨；
　　5、闲置土地的处理。
　　二、考试要求：
　　了解现行土地制度、集体土地征用程序。
　　熟悉土地使用权划拨含义、集体土地征用补偿范围和标准、闲置土地的处理。
　　掌握集体土地征用政策、国有土地使用权出让、土地使用权划拨范围及管理。
　　第一节　　中国现行土地制度概述
　　一、全面理解和正确认识中国现行土地所有制，需要把握下列内容：
　　1、全部土地都为社会主义公有制。
　　2、土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。具体是：
　　土地的全民所有制：具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。国有土地的范围：城市市区的土地；农村和城市郊区内已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
　　土地的劳动群众集体所有制：具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。农民集体的范围有下列3种：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡(镇)农民集体。
　　3、城市市区的土地属于国家所有。
　　4、农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有。
　　例题：土地的社会主义公有制包括（　　）
　　A、全民所有制　　B、社会主义制　　C、劳动群众集体所有制　　D社会主义初级阶段公有制
　　答案：A、C
　　解析：《土地管理法》第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
　　二、全面理解和正确认识中国现行土地所有制，需要把握下列制度：
　　1、国家实行土地登记制度。县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册。属于国有土地的，核发《国有土地使用证》；属于集体土地的，核发《集体土地所有证》；使用集体土地的，核发《集体土地使用证》。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
　　2、国家实行土地有偿有限期使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。
　　3、国家实行土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将上地用途分为农用地、建没用地和未利用土地。土地用途的变更须经有批准权的人民政府核准。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
　　4、国家实行保护耕地的制度。
　　例题：中国现行土地所有制度包括（　　）制度
　　A、土地登记制度　　B、有偿有限期使用制度　　C、劳动群众集体所有制　　D土地用途管制制度
　　答案：A、B、D
　　解析：劳动群众集体所有制是土地的社会主义公有制组成部分，它不是现行土地所有制度。
　　三、现阶段，取得国有土地使用权的途径主要有下列4种：
　　1、通过行政划拨方式(含征用集体土地)取得；
　　2、通过国家出让方式取；
　　3、通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；
　　4、通过土地或房地产租赁方式取得。
　　例题：取得国有土地使用权的途径主要有（　　）。
　　A、土地或房地产租赁方式　　B、划拨　　C、房地产转让方式　　D出让
　　答案：A、B、C、D
　　解析：上述四项均符合题意，因此，全选。
　　第二节　　集体土地征用
　　一、征用集体土地特点
　　1、按现行《土地管理法》的规定。征用土地具有三个明显的特点：一是具有一定的强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位必须服从国家的需要；二是要妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿；三是被征用后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国家所有的土地。
　　2、《土地管理法》将土地分为农用地、建没用地和未利用土地。
　　二、征用集体土地应遵守的原则
　　在征用土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则：
　　1、珍惜耕地，合理利用土地的原则。在征用土地时，必须坚持“一要吃饭、二要建设”的方针，必须坚持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本国策。
　　2、保证国家建设用地的原则。在征用土地时，应反对两种做法，一是以节约土地为理由，拒绝国家征用；二是大幅度提高征用土地管理费用，限制非农业用地。
　　3、妥善安置被征地单位和农民的原则。妥善安置主要包括：（1）要给被征地单位妥善安排生产用地；（2）要妥善安置征地范围内的拆迁户；（3）对征用的土地要适当补偿；（4）对因征地给农民造成的损失应适当补助；（5）对征地造成的农民劳动力要适当安排是。
　　4、有偿使用土地的原则。有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。有偿使用土地包括土地使用权出让、土地出租、土地使用权作价入资、入股等多种形式。
　　5、依法征地的原则。
　　例题：（判断）
　　1、无偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。（　　）
　　答案：错
　　解析：有偿使用土地才是土地使用制度改革的核心内容。
　　2、有偿使用土地包括土地使用权出让、土地出租、土地使用权作价入资、入股、划拨等多种形式。（　　）
　　答案：错
　　解析：划拨不是有偿使用土地的形式。
　　三、征用集体土地的有关政策
　　1、征用土地批准权限的规定
　　（1）征用土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。
　　（2）征用农地的，应办理相关手续。
　　（3）基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他用地超过70公顷的，由国务院审批。
　　（4）其他用地和已经批准的农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批，并报国务院备案。
　　2、建设单位申请征地不得化整为零。
　　3、对被征地单位和农民进行安置、补偿、补助。
　　4、临时用地必须办理报批手续。临时用地的期限，最多不能超过两年，并不得改变用途。
　　5、征用土地时必须进行征地公告。
　　6、合理使用征地补偿费。
　　四、征用集体土地补偿的范围和标准
　　《土地管理法》规定，征用耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。
　　1、土地补偿费标准：征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍；其他由省级政府规定。
　　2、安置补助费：安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的补偿费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。
　　对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征用前三年平均年产值的30倍。
　　3、地上附着物和青苗的补偿费等：地上附着物和青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年耕作的。
　　4、临时用地补偿：按该耕地前三年平均年产值逐年给予补偿。
　　五、征用集体土地的工作程序
　　1、申请用地。
　　2、受理申请并审查有关文件。县级以上人民政府土地行政管理部门30日内，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政管理部门审查。
　　3、审批用地。
　　4、征地实施。经批准的建设用地，由被征用土地所在地的市县级人民政府组织实施。
　　5、签发用地证书。
　　6、征地批准后的实施管理。
　　7、颁发土地使用证。
　　8、建立征用土地档案。
　　例题：《土地管理法》规定，征用耕地的补偿费用包括（　　）。
　　A、土地补偿费　　B、土地使用费　　C安置补助费、　　D地上附着物和青苗的补偿费
　　答案：A、C、D
　　解析：土地使用费不属于征用耕地的补偿费用范围。：[NextPage]

　　第三节　　国有土地使用权出让
　　一、土地使用权出让的概念
　　土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的含义如下：
　　1、土地使用权出让，又称批租或土地一级市场，由国家垄断。
　　2、经出让取得土地使用权出让的单位和个人在使用期限内对土地拥有使用、占有、收益和处分权。
　　3、土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后，才能领取土地使用权证书。
　　4、集体土地不经征用不得转让。
　　5、土地使用权出让具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。
　　二、土地使用权出让的计划、方式和年限
　　1、土地使用权出让计划
　　2、土地使用权出让方式。
　　（1）招标方式。招标出让是指土地所有者多方土地使用者，发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。
　　（2）拍卖方式。其特点是有利于公平竞争，适用于区位条件好、交通便利的地块。
　　（3）协议出让。其特点是自由度大，不利于公平竞争。
　　（4）挂牌出让方式。
　　3、土地使用权出让权的年限
　　（1）居住用地70年；
　　（2）工业用地50年；
　　（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
　　（4）商业、旅游、娱乐用地40年；
　　（5）综合或其他用地50年。
　　4、土地使用权的收回
　　（1）土地使用权届满的收回；
　　（2）国家有权提前收回土地使用权；
　　（3）因土地使用者不履行土地使用者权合同而收回土地使用权；
　　（4）司法机关决定收回土地使用权。
　　5、土地使用权终止
　　（1）土地使用权因土地灭失而终止；
　　（2）因土地使用者的抛弃而终止
　　6、土地使用权续期。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请。
　　例题：国家有权提前收回土地使用权时，应根据（　　）给予补偿。（1998年试题）
　　A、出让年限　　B、土地使用者的纳税情况　　C、土地使用者的经营情况　　D开发土地的实际情况　　E使用土地的实际年限
　　答案：D、E
　　解析：提前收回土地使用权应以使用土地的实际年限为准，因此，A错；同时提前收回土地使用权与土地使用者的纳税情况和经营情况无关，所以应选：D、E
　　三、土地使用权出让合同及其管理
　　1、土地使用权出让，应当签订书面出让合同。
　　2、土地使用权出让合同的履行。用地单位必须按合同约定使用土地，超过开工满1年未动工的，按地价款的20％以下征收土地闲置费。满2年未动工的，可无偿收回土地使用权。
　　例题：超过土地使用权出让合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，有关部门可以征收（　　）。（1999年试题）
　　A、征收土地闲置费　　B、无偿收回土地使用权　　C、解除出让合同　　D变更出让合同
　　答案：A
　　解析：对照“征收”一词，只有A项合适。
　　第四节      国有土地使用权划拨
　　一、国有土地使用权划拨的含义
　　国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。划拨的含义如下：
　　1、国有土地使用权划拨有用地者缴纳补偿、安置费用和无偿取得两种形式。
　　2、除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制。
　　3、取得划拨土地使用权，必须有批准权的人民政府核准，并按规定程序办理。
　　二、划拨土地使用权的范围
　　1、国家机关用地和军事用地；
　　2、城市基础设施用地和公益事业用地；
　　3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
　　4、法律、行政法规规定的其他用地。
　　例题：建设（　　），可以依法划拨土地使用权。（1999年试题）
　　A、市级医院　　B、旅游设施　　C、部队营房　　D高速公路　　E高尔夫球场
　　答案：A、C、D
　　解析：旅游设施不属于划拨土地使用权的范围。
　　三、划拨土地的管理
　　1、划拨土地的转让。主要包括：一是经有批准权的人民政府依法批准转让的，应当有受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。二是可不办理出让手续，但转让方应将土地收益上交国家。
　　2、划拨土地使用权的出租。一是以营利为目的的，应将租金中土地收益上交国家。二是租赁时间超过6个月的，应办理租赁合同，其期限不得超过出让年限。
　　3、划拨土地使用权的抵押。抵押时不应包含土地价格。
　　4、划拨土地使用权的收回。
　　（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因停止使用土地的；
　　（2）国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求，收回土地使用权的；
　　（3）各级司法部门没收财产而收回土地使用权的；
　　（4）土地使用者自动放弃土地使用权的；
　　（5）未经原批准机关同意，连续2年未使用；
　　（6）不按批准用途使用土地；
　　（7）铁路、公路、机场等核准报废的土地。
　　第五节      闲置土地的处理
　　一、闲置土地的处置方式
　　1、延长开发建设时间，但最长不得超过1年；
　　2、改变土地用途，办理有关手续后继续开发；
　　3、政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给予经济补偿。
　　二、征收土地闲置费。在城市规划区内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的20％以下征收土地闲置费。
　　三、无偿收回土地。未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告。
　　例题：以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的（　　）以下征收土地闲置费。（　　）。
　　A、15％　　B、20％　　C、25％　　D30％　　E35％
　　答案：B
　　解析：A、C、D、E均不符合题意。