第3讲　城市房屋拆迁管理制度与政策
　　一、内容提要：
　　1、城市房屋拆迁管理概述
　　2、城市房屋拆迁补偿与安置
　　3、城市房屋拆迁估价
　　4、城市房屋拆迁纠纷的处理
　　5、城市房屋拆迁行政裁决工作规程
　　二、考试要求：
　　1、了解城市房屋拆迁的概念及管理体制。
　　2、熟悉城市房屋拆迁的程序，房屋拆迁纠纷的处理，房屋拆迁行政裁决工作规程。
　　3、掌握房屋拆迁补偿的对象、方式与标准，特殊情况下的房屋拆迁补偿、安置，房屋拆迁估价的要求。
　　第一节　　城市房屋拆迁管理概述
　　一、城市房屋拆迁的概念
　　城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。
　　《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第205号，以下简称《拆迁条例》)规定的适用范围是指在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁．集体土地上的拆迁行为，按照《土地管理法》等有关法律、法规执行．不需要对被拆迁入进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于《拆迁条例》所调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。
　　拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人．但对使用人的利益还要予以依法保护。
　　拆迁人应当依照规定对被拆迁人给予补偿、安置。被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁，搬迁期限不同于拆迁期限。拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限。搬迁期限从属于拆迁期限，搬迁期限不能超出拆迁期限。
　　例题：下列对房屋拆迁的概念表述正确的是(    )。
　　A．指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动
　　B．指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，仅对使用人进行补偿和安置的活动
　　C．指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿和安置活动
　　D．指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体私有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置活动
　　答案：C
　　解析：《拆迁条例》规定，其适用范围是指在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，同时集体土地上的拆迁行为，按照《土地管理法》等有关法律、法规执行，因此，A、B、D都是错的；
　　二、城市房屋拆迁的管理体制
　　城市房屋拆迁管理体制是指由各级房屋拆迁管理部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。《拆迁条例》规定的房屋拆迁管理，由国家和地方政府根据职权实施管理。
　　国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。
　　地方一级的房屋拆迁管理部门是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，其管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
　　根据《拆迁条例》的规定，房屋拆迁管理部门的监督管理职责包括房屋拆迁许可证的审批、延期拆迁的审批、拆迁委托合同的备案管理、暂停办理有关手续通知书的发放、延长暂停期限的审批、拆迁裁决、受理强制拆迁的申请、建设项目转让的管理、拆迁补偿安置资金使用的监督、拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核、对拆迁违法行为的查处以及对接受委托拆迁的单位的资格认定等内容。
　　县级以上地方人民政府有关部门，如工商、公安、规划、司法、文化、环境等行政主管部门等，是拆迁的协管部门，其在拆迁管理中的职责是依照《拆迁条例》的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
　　县级以上人民政府土地行政主管部门(包括国务院土地行政主管部门)应当依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
　　例题：1、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等。向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。下列不能发房屋拆迁许可证的部门是(    )。
　　A．建设部   B．省级人民政府房屋拆迁管理部门    C．市级人民政府房屋拆迁管理部门    D．乡级人民政府房屋拆迁管理部门
　　答案：D
　　解析：根据《拆迁条例》的规定，地方一级的房屋拆迁管理部门是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，乡级人民政府不属于房屋拆迁管理部门的范围，因此只能选D。
　　例题：2、房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给(    )的拆迁凭证。
　　A房地产管理部门    B．被拆迁人   C．房屋拆迁申请人   D．具有房屋拆迁资格的单位
　　答案：C
　　解析：根据题意，房地产管理部门、被拆迁人都不是拆迁的实施部门，不应选择；至于具有房屋拆迁资格的单位如果不申请，房屋拆迁管理部门是不会发放房屋拆迁许可证的，因此只有C是对的。
　　三、城市房屋拆迁工作程序
　　拆迁房屋实行行政许可，即房屋拆迁管理部门根据拆迁申请的申请内容，通过颁发拆迁许可证的形式，依法赋予其进行拆迁房屋的权利。
　　1、房屋拆迁申请的提出
　　房屋拆迁是许多建设项目的前期工作。对房屋拆迁实行行政许可制度。
　　《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：
　　(1)建设项目批准文件；
　　(2)建设用地规划许可证；
　　(3)国有土地使用权批准文件；
　　(4)拆迁计划和拆迁方案；
　　(5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
　　2、拆迁审批和《房屋拆迁许可证》的取得
　　房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查，并对拆迁范围进行现场调查。审查主要看申请人提供的批准文件是否齐全、有效，拆迁范围内是否有受保护不允许拆除的建筑，拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议，对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定，补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理等。
　　经审查批准拆迁的，房屋拆迁管理部门应当发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》。《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证．
　　房屋拆迁管理部门发放《房屋拆迁许可证》时，应当向被拆迁人发出房屋拆迁公告．公告要明确建设项目、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。房屋拆迁管理部门和拆迁人有责任向被拆迁人做好拆迁宣传和政策解释工作．
　　3、拆迁协议
　　《拆迁条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面合同。拆迁人与被拆迁人必须在规定的拆迁期限内，就有关问题签订书面协议。以协议形式确定拆迁当事人双方的权利和义务。
　　在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置，对于拆迁补偿安置以及相关的问题，拆迁当事人应该对双方的权利和义务作出明确的界定．拆迁当事人必须以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务．拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同。依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力．当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。依法成立的协议，受法律保护。
　　拆迁补偿安置协议的主要内容包括补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。除上述主要内容外，协议一般还应包括违约责任．解决争议的办法等条款．
　　协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但《拆迁条例》规定，拆除代管房屋，必须经公证机关公证。
　　4、拆迁的实施
　　拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和委托拆迁．
　　自行拆迁，是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己，实施拆迁工作。
　　委托拆迁，是指拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担．拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。接受拆迁委托的单位必须取得拆迁资格。
　　房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。
　　拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。
　　5、  拆迁补偿安置资金的监管
　　为了防止拆迁单位出具虚假证明、抽逃拆迁补偿安置资金，造成被拆迁人长期在外过渡，政府必须加强对拆迁补偿安置资金的监督管理．因此，《拆迁条例》规定“拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用”。“县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。”
　　例题1：拆迁协议内容应包括(    )。
　　A．补偿形式    B．补偿金额
　　c．安置地点、安置房面积
　　D．搬迁过渡形式和过渡期限
　　E．违约责任及拆迁当事人双方认为需要签订的其他内容
　　答案：ABCDE
　　解析：以上5项均符合题意，因此全选。
　　例题2：申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交（      ）资料：
　　A．建设项目批准文件   B．国有土地使用权批准文件   C．房屋所有权证  D．拆迁计划和拆迁方案  E、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明
　　答案：ABDE
　　解析：房屋所有权证不属于提交的资料范围 ，因此它是错的。
　　例题3 ：拆迁的实施方式有（      ）。
　　A．自行拆迁   B．政府拆迁    C．委托拆迁    D．单位拆迁
　　答案：AC
　　解析：政府拆迁、单位拆迁都有不是《拆迁条例》规定的拆迁方式，因此 ，只有选取AC。
　　第二节   城市房屋拆迁补偿与安置
　　一、补偿对象
　　为保证被拆除房屋的所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋所有人给予补偿．应该明确的是，补偿的对象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人。所有人既包括公民，也包括法人。
　　二、补偿方式
　　房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。
　　货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人．货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
　　房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。
　　拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
　　例题：房屋拆迁补偿方式有(    )
　　A实物补偿B．货币补偿 C．拆迁补偿D房屋产权调换．
　　答案：BD
　　解析：A、C两项均不符合题，因此只能选BD
　　三、补偿标准
　　拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定．
　　《拆迁条例》规定通过评估确定被拆迁房屋的价值，是利用市场手段，确保被拆迁人的实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。
　　补偿标准由原拆迁以“人”为主转变为以“物”(房屋)为主，更能充分体现等价有偿这一民事法律关系最一般的原则。过多地考虑了“人”的因素，造成拆除同一标的物，因居住人口不一，导致补偿标准不一。在公共财政解决有困难的地区，拆迁中考虑“人”的因素，作为暂时性的措施，应当是允许的。此外，拆迁中考虑“人”的因素，导致被拆迁人在拆迁公告之前大量迁入户口，加重了拆迁人的负担，也加重了投资成本，增加了旧城改造的难度，从一定意义上理解，阻碍了城市建设的速度．《拆迁条例》把补偿安置与户口分离，淡化人口因素，以房屋价值作为补偿安置的标准，既符合法理要求，也便于操作。
　　《拆迁条例》规定以原房屋的房地产市场评估价确定其价值量，符合市场经济的客观要求，从法律制度上体现了保护被拆迁人的财产权．
　　“区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位。由于房地产的位置不可移动，区位对房地产价值的决定作用是极其重要的．两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。
　　“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。产权档案未记录用途的，以实际用途为准。实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据，如原设计用这为经营性用房的，以取得营业执照作为确认其为营业性用房的依据；如原设计为住宅改为营业性用房的，不但要有营业执照，还应当有规划部门同意变更的依据。
　　“等因素”包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等．
　　房地产价格评估是指房地产估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，选择适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
　　房地产是实物、权益和区位三者的结合物。实物是其中具体的部分，如建筑物的结构、外观、质量、功能和土地的形状等。权益是其中无形的部分，如房屋的所有权(占有、使用、收益和处分的权利)、使用权、地役权、相邻关系等。对房地产而言，其实物和权益在价值决定中都很重要。一幢房屋，其价值既受建筑结构、区位等影响，又受产权状况的影响。例如，房屋的产权是完全产权还是部分产权、占用的土地是划拔土地还是出让土地，价值都会有很大的差异．因此，两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有所不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值也可能有所不同。这些都需要在评估时予以充分考虑。
　　在评估时、不但要考虑房屋本身及占用的土地．还要考虑被拆迁人拥有的院落及拥有的附属设施。
　　例题1（判断）按照《拆迁条例》精神，目前拆迁补偿标准由原拆迁以“物” (房屋)为主转变为以“人”为主，更能充分体现等价有偿这一民事法律关系最一般的原则。 (    )。
　　答案：错
　　解析：过去，拆迁补偿是以“人”为主的，题中给定条件正好相反，因此是错的。
　　例题2（判断）：一幢房屋，其价值只受建筑结构、区位等影响，不受产权状况的影响 (    )
　　答案：错
　　解析： 房屋的价值既受建筑结构、区位等影响，又受产权状况影响，因此该项是错的。
　　四、产权调换房屋差价的结算
　　房屋的价值量，尽管以实物形式体现，实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价，对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。
　　无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则是必须明确的，即等价的原则。所以，从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是等价的．
　　五、拆迁安置
　　《拆迁条例》的规定，对所有人进行补偿、安置；当出租人与承租人达不成协议时，为了保障承租人的权益不受损害，《拆迁条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。
　　六、安置房屋的质量要求
　　《拆迁条例》增加了相关内容，明确了安置用房的质量安全标准．相关的管理部门要按各自的职责，分头把关，确保安置房符合城市规划，符合有关勘察设计、建设施工、建筑材料与构配件等的国家．行业标准或规范，并经竣工验收，取得工程质量合格证书；属住宅小区内的商品房，还须通过有关部门进行的综合验收．
　　例题：《拆迁条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订(    )。
　　A 买卖协议。 B租赁协议． C购买协议． D合作协议．
　　答案：B
　　解析：根据题意，被拆迁人与原房屋承租人只能重新签租赁协议．因此只能选B。
　　七、特殊情况的拆迁补偿、安置
　　1 、 产权不明确房屋的补偿、安置
　　产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。
　　由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不能确定。但是，拆迁实施中不能因为其主体不明确，就降低或不对此类房屋进行补偿．产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
　　其中，“证据保全”是指对可能灭失或者以后难以取得的，证明一切法律行为或事件的证据，依法收集、保管和固定，以保持其真实性和证明力的一种措施
　　2 、 抵押房屋的补偿、安置
　　抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。
　　设有抵押权的房屋被拆迁时．应当按以下程序进行补偿和安置：一是要认定抵押的有效性．未进行抵押登记的，视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置；二是应当及时通知抵押权人，—般是接受抵押的银行；三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可；四是不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，依法向抵押人进行追偿。
　　3、公益事业房屋及其附属物的补偿
　　公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性非生产性事业，公益事业多为非营利的社会福利事业。
　　用于公益事业房屋的认定，一是要根据其服务对象，是为大多数老百姓服务还是为特定人群服务的，是共享性的还是排他性的；二是考虑此类房屋是否有经营、是否有收益。
　　对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，也没有收益，因此，用成本法评估可能会更科学。
　　4、临时建筑的补偿，安置及违章建筑
　　违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设．严重影响城市规划的建筑．
　　违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。作为拆迁人或者拆迁主管部门都没有认定权利，也没必要自行认定。在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿。
　　临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。拆迁人对拆除超过批准期限的临时建筑并不予补偿是符合法律规定的，也符合公平原则的。未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，也应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。
　　例题1：拆迁人对被拆除的 (    )应予补偿。（1998年试题）
　　A 违章建筑 。B抵押房屋． C超过批准期限的临时建筑． D未超过批准期限的临时建筑．E产权有纠纷的房屋
　　答案：BDE
　　解析：必须拆除的违章建筑，不予补偿；未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑，应予补偿；不能因产权有纠纷，对其房屋不予补偿。因此，BDE是对的。
　　例题2：产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向(    )办理证据保全。
　　A  人民法院  B．公证机关   C检察机关． D人民政府．
　　答案：B
　　解析：产权不明确的房屋在被拆除前，因为未进入法律程序，只有公证机关，才能办理证据保全。
　　例题3：判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地(    )部门出具证明。。
　　A  城市房地产行政主管部门  B．城市房屋拆迁管理部门   C城市规划行政主管部门． D城市建设行政主管部门．
　　答案：C
　　解析：判断某一建筑是否属于违章建筑，关键是看是否进行了规划。因此，C项是对的。
　　第三节      城市房屋拆迁估价
　　一、城市房屋拆迁估价的概念
　　城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估．拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
　　房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格．不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额．被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定．
　　二、拆迁估价机构的选择
　　市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。
　　拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构。
　　拆迁估价应当由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告应当由专职注册房地产估价师签字．
　　三、拆迁估价实务
　　1、  拆迁估价基本事项
　　拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则，参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行．
　　(1)估价目的：“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。
　　(2)估价时点；拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日．拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点．
　　(3)估价方法：拆迁估价一般应当采用市场比较法。
　　(4)实地查勘：拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料．实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可．
　　(5)技术协调：房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估．
　　(6)计价货币和精度：拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。
　　2  被拆迁房屋面积和性质的认定
　　委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途)和面积．对房屋性质、面积认定应当把握好以下几点：
　　(1)被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。
　　(2)对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认．对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
　　(3)对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决．：[NextPage]

　　四、拆迁估价结果公示和异议处理
　　1、拆迁估价初步结果公示和估价报告送达
　　估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见．
　　2、拆迁估价报告疑问处理
　　拆迁入或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询，估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程，
　　3、拆迁估价结果异议处理
　　拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估．
　　4、复核估价和另行估价
　　拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在１０日内出具估价报告。
　　五、拆迁估价纠纷调处
　　1、 调处途径
　　拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会(以下简称估价专家委员会)申请技术鉴定。
　　2、估价技术鉴定
　　估价专家委员会应当自收到申请之日起１０日内出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
　　3、估价专家委员会及其工作机制
　　省、自治区建设行政主管部门和设区域市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。
　　受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜．
　　6、对违规估价机构和估价人员的处罚
　　对有下列行为之一的估价机构和估价人员，应进行处罚，或记入其信用档案：
　　(1)出具不实估价报告的；
　　(2)与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；
　　(3)以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；
　　(4)允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；
　　(5)多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；
　　(6)违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的；
　　(7)法律、法规规定的其他情形。
　　例题：在拆迁估价实务中，下列(    )说法是正确的。
　　A被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。
　　B拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在１０日内出具估价报告。
　　C．拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。
　　D．房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，可由多家估价机构评估 ．
　　答案：ABC
　　解析：根据题意，只有D项是错的，为保证房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋估价的一致性，原则上由一家估价机构评估。
　　例题：受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派(    )人以上单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。
　　A 1人　 B3 人． C5人． D7人．
　　答案：B
　　第四节      城市房屋拆迁纠纷的处理
　　一、房屋拆迁纠纷的类型
　　房屋拆迁纠纷按纠纷所处的环节可分为：
　　１、拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，形成纠纷
　　２、拆迁人与被拆迁人、房屋承粗人达成拆迁补偿安置协议后，被拆迁入或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁，形成纠纷。
　　二、房屋拆迁纠纷的处理方式
　　1、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式
　　(1)行政裁决
　　《拆迁条例》规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决的内容包括补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项．裁决应当自收到申请之日起30日内作出．
　　(2)依法起诉
　　若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉．在诉讼期间，拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或者提供了拆迁安置用房、周转用房的情况下，诉讼期间不停止拆迁的执行。
　　(3)强制拆迁
　　《拆迁条例》规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的拆迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁，而不论其是否正在进行补偿安置方面的诉讼。
　　实施强制拆迁必须以裁决为前提。在实施行政强制拆迁的时候，应由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
　　2、达成拆迁补偿安置协议后，拆迁纠纷处理方式
　　房屋拆迁补偿安置协议是约定房屋拆迁当事人之间民事权利和义务关系的合同。因此，拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，应当采取司法救助的方式来解决．如果拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的，拆迁人可以向人民法院提起民事诉讼。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行．如采取仲裁方式，拆迁当事人必须自愿达成仲裁协议．仲裁协议包括房屋拆迁补偿安置协议中订立的仲裁条款和以其他方式在纠纷前或纠纷后达成的请求仲裁的协议。仲裁委员会的选择由当事人协议确定。仲裁实行“一裁终局制”。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。
　　没有仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理；当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理．
　　例题1：达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式有(    )。
　　A 行政裁决   B依法起诉   C法院判决　 D强制拆迁．
　　答案：ABD
　　解析：根据题意，法院判决显然不是达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式．
　　例题2：在房屋拆迁纠纷的处理中，下列(    )说法是正确的。
　　A 实施裁决的房屋拆迁管理部门是乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门。
　　B若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉．
　　C拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，应当采取司法救助的方式来解决．
　　D裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。
　　答案：BCD
　　解析：根据题意，实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门因此A项是错的。
　　第五节 城市房屋拆迁行政裁决工作规程
　　建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》自2004年3月1日起施行。
　　一、行政裁决的原则
　　以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。
　　二、行政裁决的六项主要制度
　　(1)行政调解制度。经调解，达成一致意见的，出具裁决终结书；达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。
　　(2)拆迁听证制度。一是未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。二是房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。
　　(3)集体决策的制度．下达书面裁决书前、申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出强拆申请。
　　(4)对违法违规行为建立责任追究制度。一是房屋拆迁管理部门工作人员或者行政强制执行人员违反本规程的，由所在单位给予警告．二是拆迁人、接受委托的拆迁单位
　　(5)不服行政裁决的救济制度。拆迁当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。
　　(6)回避制度。行政裁决工作人员与当事人有利害关系或者有其他关系可能影响公正裁决的，应当回避．
　　三、拆迁补偿安置标准的裁决依据
　　当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委虽会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据．
　　四、拆迁行政裁决的主要程序
　　(1)依法受理拆迁当事人拆迁裁决申请；
　　(2)末达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证；
　　(3)向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利；
　　(4)审核相关资料、程序的合法性，有关拆迁补偿安置标准以房地产专家评估
　　委员鉴定后的估价结果作为裁决依据；
　　(5)组织当事人调解．听取拆迁当事人的陈述和主张，拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决；
　　(6)经调解达成一致意见的，出具裁决终结书；达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决；
　　(7)拆迁裁决书送达拆迁当事人，告知拆迁当事人的行政复议及诉讼权利，
　　(8)当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉；
　　(9)被拆迁入或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，在举行听证后，方可予以强拆。
　　五、拆迁强制执行的要求
　　一是申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件。二是未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。三是拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁．四是房屋拆迁管理部门实施强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁入，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。五是行政强制拆迁应当严格依法进行．
　　例题：城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括(    )。
　　A 行政调解制度　　 B拆迁听证制度． C集体决策制度． D回避制度．E报告制度
　　答案：ABCD
　　解析：根据题意，报告制度不是城市房屋拆迁行政裁决的主要制度。因此E项是错的。