09年房地产估价师考试：商品房买卖合同（二）
发布时间：2009/9/23 10:11:07 来源：城市学习网 编辑：admin
（一）要学会计算面积误差比。
面积误差比是处理面积误差的基础。基本公式：面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％其中产权登记面积指的是最后房产证上经依法测绘核准的面积，也是最终的起法律效力的面积。合同约定面积是指商品房买卖合同上最初由开发商和购买人约定的面积。二者往往有一定的误差。
例一：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积（合同约定面积）为95平方米，而最终发放房产证时的面积为100平方米。
此时的面积误差比是：面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％=（100-95）/95=5.26%。
例二：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积（合同约定面积）为100平方米，而最终发放房产证时的面积为95平方米。
此时的面积误差比是：面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％=（95-100）/100=-5%。
（二）要学会计算面积误差的处理。
关于处理的步骤：一是看合同是否约定，凡有约定的从其约定。二是凡合同未作约定的，按以下原则处理：（教材规定）
（1）面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款；如某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同约定的面积（合同约定面积）为100平方米，而最终发放房产证时的面积为102平方米。此时的面积误&&差比是：面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％=（102-100）/100=2%.此时对于该购买人来说，与合同约定面积多出的2平方米，要按原售房价格×2平方米的价款，向开发商交纳。
（2）面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。（这是购买人的权利）
第一、买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
第二、买受人不退房的（有两种情况）：
一是产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。此项规定主要针对的是：产权登记面积大于合同约定面积。
如例一：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积（合同约定面积）为95平方米，而最终发放房产证时的面积为100平方米。
按照处理原则，此时面积误差比=5.26%。面积误差比在3％之内(含3％)的房价款（95平方米的房价款×3%），由买受人补足；超出3％部分的房价款（95平方米的房价款×2.26%）由房地产企业承担，产权归买受人。
二是产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％(含3％)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。此项规定主要针对的是：产权登记面积小于合同约定面积时。
如例二：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积（合同约定面积）为100平方米，而最终发放房产证时的面积为95平方米。
按照处理原则，此是面积误差比=-5%。面积误差比在3％之内(含3％)的房价款（100平方米的房价款×3%）由房地产开发企业返还买受人；超出3％部分的房价款（100的房价款平方米×2%）由房地产开发企业双倍返还买受人（也就是返还100×2%×2平方米的价款）。
