资产评估师2015《资产评估》考试辅导：房地产评估(3)
发布时间：2010/2/1 17:46:40 来源：城市学习网 编辑：admin
第四节、市场法在房地产评估中的应用
1、基本思路：与类似房地产交易实例比较，通过对交易情况、交易日期和房地产状况等因素调整得出评估值。
(2)运用市场法评估房地产的计算公式。
市场法的摹本计算公式是：
P=P'×A×B×C
式中：P——被估房地产评估价值;
P'——可比交易实例价值;
A——交易情况修正系数;
B——交易日期修正系数;
C——房地产状况因素修正系数。
如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=P'×A×B×C
×容积率修正系数×土地使用年期修正系数
2、适用范围：条件是可以找到类似的交易实例。
3、修正因素的具体内容见教材P183，需结合例题理解掌握。
①交易情况修正：修正交易中特殊情况和个别因素。
②交易日期修正：主要通过物价指数来修正。
③房地产状况修正：主要通过现场勘查，与参照物对比确认。
④容积率修正：利用某区域的修正系数表，注意这是统计的结果。
⑤土地使用年期修正：教材P191，公式5-18中，公式的分子分母各除以r后，K就是两个年金现值系数之比值。
经过修正因素的调整，每个参照物得出一个评估值，剔除异常值后综合确定评估值。
