（3）商誉以及总部资产的减值测试

　　应当结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。

　　资产组组合是指由若干个资产组组成的最小资产组组合。

　　2.资产减值测试评估对象的界定

　　（1）总体要求

　　资产减值测试评估对象应当与资产、资产组或资产组组合账面价值的成分保持一致。

　　对于资产组或资产组组合而言，其账面价值应当包括可直接归属于该资产组或资产组组合以及可以合理和一致地分摊至该资产组或资产组组合的商誉与总部资产的账面价值。除非不考虑该负债的金额就无法确定资产组的可收回金额，资产组的账面价值一般不应包括已确认的计息负债的账面价值。

　　（2）常见的资产组或资产组组合的构成与评估对象

　　（3）几种特殊对象分析

　　①营运资金

　　营运资金的主要组成为存货、应收账款和应付账款等，严格来说并不属于非流动资产减值测试的涵盖范畴。然而在实务操作中，有时也将其加入资产组组合，在一般情况下以下两种处理方法都是可行的：

　　情形一：资产组或资产组组合账面构成中不包含营运资本，则评估对象也不包含营运资本。

　　预测期第一年的营运资本变动应在期初余额为零的基础上计算，即假设预测期第一年需要投人一笔额外的营运资本，并且到预测期结束时收回该笔营运资本投入。

　　情形二：资产组或资产组组合账面构成中包含营运资本，则评估对象也包含营运资本。

　　预测期第一年的营运资本变动应以评估对象构成中包含的营运资本为期初余额进行计算。

　　②总部资产

　　Ⅰ.企业总部资产包括

　　企业集团或其事业部的办公楼、电子数据处理设备、研发中心等资产。

　　Ⅱ.总部资产的显著特征

　　难以脱离其他资产或者资产组产生独立的现金流入，而且其账面价值难以完全归属于某一资产组。

　　Ⅲ.总部资产减值测试具体步骤

　　对于总部资产能够按照合理和一致的基础分摊至某资产组的部分，应当将总部资产的账面分摊至该资产组；

　　对于总部资产难以分摊至任何资产组的部分，应当按照合理和一致的基础分摊至由若干个资产组组成的最小的资产组组合。

　　③商誉

　　企业合并所形成的商誉，应当结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。相关的资产组或者资产组组合应当是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，并且不应当大于企业所确定的报告分部。其具体分摊过程和总部资产类似。

　　商誉减值测试与企业合并对价分摊息息相关。很多企业在进行企业合并对价分摊时，就会对商誉将分摊至哪个资产组或者资产组组合进行初步判定，为日后的商誉减值测试打下基础。而在进行商誉减值测试时，评估师也需要关注之前的合并对价分摊评估，理解商誉的分摊基础，并在此基础上仔细判断合并对价分摊以及商誉减值测试在评估参数选取方面的不同之处。

　　（三）资产减值测试的评估方法和评估参数

　　1.资产减值测试的评估方法

　　（1）会计准则规定的资产减值测试不适用成本法。

　　①成本法的出发点是重置价值，其实质是在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。而按照会计准则的要求，无论是考虑单项资产、资产组或资产组组合预计未来现金流量的现值，或者公允价值减去处置费用的净额，其实质都是从评估对象未来可能为企业带来的经济利益角度来衡量其公允价值。

　　②成本法成立前提受限于资产、资产组的评估值可以通过资产的未来运营得以全额回收。而运营收益需要使用收益法。

　　③资产减值测试准则定义的用于减值测试的资产、资产组或资产组组合是一个最小的现金产生单位，不可以继续分割为更小的单元。资产、资产组或资产组组合的个体性决定了无法以成本法来将其作为一个整体加以评估。

　　（2）资产的公允价值减去处置费用的净额

　　①公允价值的估计首先考虑采用市场法，根据公平交易中销售协议价格，或与评估对象相同或相类似资产在其活跃市场上反映的价格为计算依据。

　　②当不存在相关活跃市场或缺乏相关市场信息时,参照企业价值评估的基本思路和方法（收益法）进行分析和计算。

　　资产或资产组的公允价值可以根据企业以市场参与者的身份，对单项资产或资产组的运营作出合理性决策，并适当地考虑相关资产或资产组内资产的有效配置、改良或重置的前提下提交的预测资料，参照企业价值评估的基本思路和方法（收益法）进行分析和计算。通常来说，采用这种方法时，评估师也应该采用市场乘数等其他方法验证结果，从而保证评估结论的取得充分考虑了恰当的市场参与者可获取的信息。

　　③处置费用的估计包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。

　　（3）资产预计未来现金流量的现值---收益法

　　估计资产预计未来现金流量的现值时通常采用收益法，即按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。

　　未来现金流量的预测是基于特定实体现有管理模式下可能实现的收益。预测一般只考虑单项资产或资产组/资产组组合内主要资产项目在简单维护下的剩余经济年限，即不考虑单项资产或资产组/资产组组合内主要资产项目的改良或重置；资产组内其他资产项目于预测期末的变现净值应当纳入资产预计未来现金流量的现值的计算。

　　2.资产减值测试的评估参数（固定资产减值测试计算未来现金流量现值为例）

　　（1）现金流预测基本要求

　　①现金流预测是基于经企业管理层（如董事会）准备的针对评估对象的最近财务预算或者经营计划进行的，评估师应通过关注、检验历史现金流预测和实际值之间的差异来评估和确定当前现金流预测假设的合理性。

　　②现金流预测应以评估对象的当前状况为基础，不应当包括与将来可能发生的、尚未做出承诺的重组事项或者与资产改良有关的预计未来现金流量。

　　③评估师应当关注现金流预测涉及的主要评估参数，如销售收入的增长，预测的长期息税前利润率等，是否与行业保持一致。如果不是，评估师应关注其原因所在。

　　④传统使用的现金流预测包含的是未来每期单一的预计现金流量。在实务中，评估师应该详细询问管理层未来现金流在产生时间以及现金流大小方面的不确定性，并在必要时可以考虑情景分析（如考虑悲观、一般、乐观三种情况），以期最大程度对管理层准备的现金流预测加以校验。

　　（2）现金流预测期

　　一般情况下，预测期必须涵盖只考虑单项资产或资产组内主要资产项目在简单维护下的剩余经济年限，评估师可以基于管理层提供的财务预算或经营计划适当延长至资产组中主要资产项目的经济使用寿命结束。

　　根据减值测试准则的相关规定，减值测试涉及的现金流预测期一般只涵盖5年；如超过5年，评估师要向管理层询问，并取得管理层提供的证明更长期间合理性的证据。

　　一般来说，原来涵盖的预测期之后延长期间内的现金流应该保持稳定或者递减的增长率，该增长率不应超过产品、行业或者企业主要业务所在国家的长期平均增长率，除非管理层能证明其是合理的。

　　（3）资本性支出预测

　　①预测的资本性支出中应该包括

　　维护资产正常运转或者资产正常产出水平而必要的支出，或者属于资产简单维护下的支出，即维护性资本支出；完成在建工程和开发过程中的无形资产等的必要支出。

　　②预测的资本性支出中不应当包括

　　与资产改良或企业扩张相关的资本性支出，即改良性资本支出和扩张性资本支出。

　　（4）资产组中主要资产项目经济使用年限最后一年的净现金流量

　　需要考虑处置资产所收到或者支出的净现金流，相当于预期公允价值减去处置费用后的净值。由于必须考虑处置费用，该处置资产的净现金流可能为负值。

　　（5）企业所得税的影响

　　估算预计未来现金流量现值应该基于税前基础进行。

　　在实务操作中，可以考虑采用税后基础进行测算，或者将税后折现率简单推算为税前折现率。

　　税前折现率=税后折现率/（1一所得税率）

　　一般情况下，如果基于上述两种方法计算的未来现金流量现值远远超过被评估对象的账面价值，则代表被评估对象出现减值情况的可能性较低。否则，则需要根据企业会计准则的要求计算以税前为基础的现值。

　　（6）折现率

　　①折现率要与预计的未来现金流匹配

　　如是否同为税前或税后基础，是否同时考虑了通货膨胀因素，又如是否有根据企业会计准则的要求计算相应的税前折现率。

　　②特定风险对折现率预测的影响

　　从理论层面来说，在预计未来现金流量时已经对特定的风险影响进行了调整的，在估计折现率时不需要再重复考虑这些因素，如缺乏控制权折扣；在预计未来现金流量时尚未对特定的风险影响进行调整的，在估计折现率时则需要考虑这些因素，如规模风险、缺乏流动性折扣。

　　3.可变现净值两种价值类型计算方法下的参数确定区别

　　三、资产评估在投资性房地产评估中的应用

　　（一）投资性房地产与公允价值计量

　　1.含义及构成

　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而所持有的房产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

　　主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

　　2.会计计量规定

　　在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；但是，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

　　采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

　　（二）投资性房地产评估中的评估对象

　　1.投资性房地产的具体范围包括：

　　（1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物

　　指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物：其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

　　（2）持有并准备增值后转让的土地使用权

　　指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

　　2.下列不属于投资性房地产

　　（1）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

　　（2）自用房地产

　　自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去，通过销售商品或者提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。

　　（3）作为存货的房地产

　　作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

　　从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。

　　【注意】

　　在评估实务中，存在某项房地产部分自用或者作为存货出售、部分用于专区租金或资本增值的情形。如果某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产（土地使用权）、存货和投资性房地产。

　　需要注意的是，投资性房地产通常附带有租约，业主在拥有房地产的同时也拥有该租约的未来收益，因而在进行评估的时候，评估对象应为附带有租约的房地产。

　　（三）投资性房地产的评估方法及评估参数

　　在实务中，投资性房地产可采用市场比较法、直接资本化法、收益乘数法、现金流折现法和租期及回收金额折现法。

　　1.市场比较法（属于市场法）

　　在求取一宗待估投资性房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。在应用市场法时，对于投资性房地产尤其要注意所附租约所带来的影响，在选择可比交易案例时也需要考虑相关租约的因素。

　　2.直接资本化法（适用于暂时空置的投资性房地产，属于收益法）

　　将待估房地产未来一年的某种预期收益除以适当的资本化率来求取估价对象价值的方法。收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等，然后利用相应的资本化率将年收益转换为价值。

　　一般公式为：

　　式中：P——待估房地产价值；A——房地产的未来收益；R——资本化率。

　　3.收益乘数法（属于市场法）

　　（1）原理

　　收益乘数是房地产的价格除以某种年收益所得的倍数，即收益乘数=价格/年收益。利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：

　　房地产价值=年收益×收益乘数

　　（2）收益的确定

　　比较常见的收益乘数有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。

　　①毛租金（年或者月）

　　通过价格除以月租金求得毛租金乘数；当采用年租金来求取估价对象的价值时，应采用通过价格除以年租金求得毛租金乘数。

　　②潜在毛收入

　　假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入，包括了除租金以外的收入。与毛租金乘数法相比，潜在毛收入乘数法相对全面一些，它考虑了房地产租金以外的收入，但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。

　　③有效毛收入

　　由潜在毛收入扣除空置率和收租损失等以后的收入。

　　④净收益又称净营运收益（NOI）（比其他收益更可靠）

　　由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后得到的净营运收益归属于房地产的收入。运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必须的费用。

　　4.现金流折现法（收益法）

　　5.租期及回收金额折现法（Term＆Reversion，“T&R”）（现金流折现法的简化形式）

　　投资性房地产通常附带有租约，由于在评估时，租约合同已经签订，所以可能会使房地产的租金水平偏离市场实际情况，从而影响到房地产的公允价值。因此，在评估时，需要对被估房地产租期内的收益情况加以单独考虑，在评估中体现为对租约期内外的收益分别进行资本化来得到最终价值。

　　（四）投资性房地产评估案例分析

　　以下通过一个案例来说明实务中评估投资性房地产通常所采用的收益。

　　1.基本情况

　　某房地产开发公司，拟于2008年底于中国内地A股市场首发上市（IPO）。该公司拥有的房地产中，有一项房地产项目根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》可以确认为投资性房地产。公司管理层选择公允价值模式对该类投资性房地产进行后续计量。

　　该投资性房地产位于广东省S市中心城区的某购物广场，建成于2007年3月。该购物中心为地上2层，建筑面积共16000平方米，目前大部分已出租。根据会计准则，需在2007年12月31日确认房地产的公允价值。