拆旧建新须办理用地手续
　　老房屋改建、拆建、翻建用地，是属于使用原有宅基地的行为，根据原《土地管理法》第三十八条规定：“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地、村内空闲地……使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”因此，根据该规定，老房屋改建、拆建、翻建用地是应该重新办理用地审批手续的。
　　新《土地管理法》颁布后，有很多人对此提出了不同意见，其中最高人民法院行政审判庭副庭长赵大光同志的论点比较有代表性，他在《土地行政案件审判实务研究》（载于《行政诉讼与土地管理法新解》一书，时事出版社1999版）一文中写道“不宜作为非法占地认定的情况实践中有这样几种：一种情况是，农村土地使用人未经批准在原房屋或者其他建筑物上加层或者改建，没有超出原批准用地面积的，不宜以非法占地论处……另一种情况是，农村居民未经有关部门认可、批准，将其使用的住房拆旧建新，新建房屋未超出原批准使用面积，也不应当以非法占地来处理”。这种观点正确吗？
　　改建、拆建、翻建用地到底需不需要审批，未经审批是否违法呢？我们暂且抛开地方性的有关规定不说，单就旧法与新法中有关规定的对比和新法的有关具体操作规定及有关部门规章这几方面来谈谈这个问题。
　　新法完善了旧法
　　新《土地管理法》第七十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”
　　新法与旧法对比，没有否定旧《土地管理法》关于农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地、村内空闲地的原则，只是取消了“使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准”的规定而已，而且新法还增加了“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定。
　　因此，使用老房子改建、拆建、翻建，还是符合前面所述的需要审批的法律特征和要求的；同时“一户一宅”的规定，也体现了1995年3月11日原国家土地管理局颁发的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十一条规定的“按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可以在土地登记卡和土地证书注明超过标准面积的数量。以后分户或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积重新确定土地使用权，其超过部分退还集体”的要求。
　　如果改建、拆建、翻建的不需要办理审批手续，那么又如何保证“一户一宅”、“不超过规定的用地限额”和“超过用地限额部分退还集体”的要求的实施呢？
　　审批保证了规划实施
　　根据新《土地管理法》第五十九条“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并按本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续”和第六十四条“在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建”的规定，改建、重建、扩建的用地必须符合土地利用总体规划的要求。
　　如果改建、拆建、翻建的不需要办理审批手续，那么建房户又如何知道是否符合土地利用总体规划？土地管理部门又如何保证土地利用总体规划实施呢？
　　审批有利于用途管制
　　根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十九条“房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际用途的，经依法审核批准，可以将土地使用权确定给实际土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权”和第四十八条“非农业户口居民原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可以依法确定集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回”以及第五十二条“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定的，由集体报县人民政府批准，注销其土地登记，由集体收回”的规定，房屋拆除后一般应当在两年重建，否则应当
　　收回使用权。
　　如果改建、拆建、翻建不办理用地审批，土地管理部门又如何知道是属于拆除还是拆建？如何确定土地使用权的收回呢？
　　农村土地使用权人未经批准在原房屋或者其他建筑物上加层或者改建，或者农村居民未经有关部门认可、批准将其使用的住房拆旧建新，如果在该建、拆建、翻建中改变土地的实际用途，如果也不以非法占地来处理，又如何与新《土地管理法》第二十条规定的“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记”和《土地登记规划》第五十条和五十二条“国有土地使用权用途变更的”、“土地使用者应当在接到有批准权的的地方人民政府批
　　准文件之日起三十日内，持有关批准文件申请土地用途变更登记”和第六十九条规定的不按规定办理变更“以违法占地处理”等条款相衔接呢？
　　因此，不管是从立法精神上来说，还是从有关的规定来看也好，还是从新法的具体实施来说，老房屋改建、拆建、翻建用地，都应当办理审批手续，而不宜作“农村土地使用人未经批准在原房屋或者其他建筑物上加层或者改，没有超出原批准用地面积的，不宜按非法占地论处，农村居民未经有关部门认可、批准，将其使用的住房拆旧建新，新建房屋未超出原批准使用面积，也不应当以非法占地来处理”的认定和宣传，否则对土地管理工作只会起消极作用，对加强土地管理工作无疑是不利的。