第一百五十五条　已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
　　【解释】本条是关于宅基地使用权的变更登记和注销登记的规定。
　　宅基地使用权涉及国家对土地资源的管理，更是一种重要的用益物权。从长远发展上看，对宅基地使用权的设立、变更和消灭进行登记，既有利于加强土地管理，又有利于表彰物权的状态，从而减少争端。目前有的地方的宅基地使用权的登记制度不够完善，有的宅基地使用权还没有登记。这一现状尽管还没有引发大的矛盾和纠纷，然而在宅基地使用权发生变动时就有可能带来潜在的风险。本条考虑到我国广大农村的实际情况以及登记制度的现状，虽然没有明确要求所有宅基地使用权一旦发生变更一律登记，但是对于己经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，则明确规定了应当及时办理变更或者注销登记。本条的规定既切合了我国物权制度发展的大方向，也有利于从实际出发，未雨绸缪，防患于未然。
　　目前关于宅基地使用权变更登记与注销登记的规定，主要见于《土地登记规则》中。《土地登记规则》第三十七条规定：“有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：（一）依法转让土地使用权的；（二）因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的；”“房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。”第三十九条规定：“因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的，交换、调整土地的各方应当在接到交换、调整协议批准文件后三十日内，持协议、批准文件和原土地证书共同申请变更登记。”第五十六条规定：“因自然灾害等造成土地权利灭失的，原土地使用者或者土地所有者应当持原土地证书及有关证明材料，申请土地使用权或者土地所有权注销登记。”第五十八条规定：“土地使用者、所有者和土地他项权利者未按照本规则规定申请注销登记的，土地管理部门可以依照规定直接办理注销土地登记，注销土地证书。”
　　物权法第一百五十三条对宅基地使用权的取得、行使和转让作了与其他法律和国家有关规定的衔接性规定，已经为未来宅基地使用权制度的发展完善留下了空间。本条对宅基地使用权变更登记和注销登记的规定，将随着我国的土地使用制度和宅基地使用权制度的发展完善，逐渐发挥其应有作用。 [NextPage]

　　地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
　　前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
　　【解释】本条是关于地役权的规定。
　　地役权是传统民法用益物权中的一项重要权利，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。例如，甲乙两工厂相邻，甲工厂原有东门，甲为了解决本厂职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约定，甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，为此双方达成书面协议，在乙工厂的土地上设立了通行地役权。此时，乙地称为供役地，甲地称为需役地。地役权具有以下特点：
　　1．地役权是按照合同设立的。地役权是地役权人和供役地j权利人之间达成的以设立地役权为目的和内容的合同。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：（1）当事人的姓名或者名称和住所。（2）供役地和需役地的位置。（3）利用目的和方法。（4）利用期限。（5）费用及其支付方式。（6）解决争议的方法。
　　2．地役权是利用他人的不动产。在地役权关系中，需役地和供役地属于不同的土地所有权人或者土地使用权人。利用他人的不动产来提高自己不动产的效益，是地役权设立的主要目的。所谓利用他人的不动产并不以实际占有他人不动产为要件，而是对他人的不动产设置一定的负担。这种负担主要表现在：一是容忍义务。如允许他人通行于自己的土地，以使自己行使土地的权利受到某种限制。二是不妨害地役权人行使权利的义务。在某些情况下，地役权人为了使用供役地便利，需要在供役地上修建必要的附属设施，如为实现排水地役权，而要在供役地建筑一个水泵。这时，供役地权利人就不得妨害地役权人行使其权利。
　　3．地役权是为了提高自己不动产的效益。地役权的设立，必须是以增加需役地的利用价值和提高其效益为前提。此种“效益”既包括生活上得到的便利，也包括经营上获得的效益，如为需役地的便利而在供役地上设立的排水、通行、铺设管线等，也包括非财产的利益，即具有精神上或者感情上的效益，如为需役地上的视野宽广而设定的眺望地役权等。
　　在物权法立法过程中，对物权法是否要规定地役权以及对于“地役权”的称谓，有不同意见：
　　（1）物权法是否要规定地役权。一种意见认为，物权法不应当规定地役权，地役权可以被相邻关系所包括。多年来我国没有地役权制度，有关地役权纠纷大多是按相邻关系处理的，这已表明地役权没有独立存在的必要。另一种意见认为，相邻关系不能替代地役权，物权法应当规定地役权。相邻关系是对不动产的利用作最低限度的调节；而地役权则必须通过双方当事人约定，对他人不动产的利用来提高自己不动产的价值。
　　地役权与相邻关系，作为彼此独立的法律制度，各具其内涵，二者主要区别在于：第一，产生的原则不同。相邻关系是基于法律直接规定而产生，是法律要求一方必须要为另一方提供便利，是维护正常生活和生产的最低需要。地役权是根据需役地权利人与供役地权利人自愿达成协议而产生的，是地役权人通过利用他人的不动产而使自己的不动产获得更大的效益。第二，性质不同。相邻关系是法律上对土地间利用关系的一种最小限度的调节。它不是一项独立的民事权利，更不是独立的他物权，属于所有权的内容。而地役权的主要功能在于弥补相邻权的不足，在相邻权得不到调节时，可通过约定加以弥补。地役权不仅是一项独立的民事权利，而且还是一种独立物权形式，为用益物权的一种。
　　考虑到相邻关系是法定的对相邻不动产权利人权利的限制，是维护正常生活和生产的最低需要；而地役权则是扩大对他人不动产的利用来提高自己不动产的价值，不能由法律强制，而应采用协商方式由当事人约定，这一制度有存在的必要性。因此，物权法设专章规定了地役权。
　　（2）对于“地役权”的称谓。物权法草案一审稿曾规定了“邻地利用权”，对于这个概念存在着不同的意见：一种意见认为，应当将“邻地利用权”修改为“地役权”，因为“邻地利用权”的概念不确切，容易与相邻关系混淆。另一种意见认为，“地役权”的概念晦涩难懂，不够通俗，不宜为一般民众所接受，建议采用“邻地利用权”或者其他老百姓易懂的名称。
　　考虑到“邻地利用权”与“地役权”属同一法律概念，用“邻地利用权”取代地役权并无实质意义。自罗马法以来，大陆法系国家及地区民法中都把地役权作为一项重要的物权加以规定，如德国、法国、瑞士、韩国、日本等国家及我国台湾地区，如果舍弃一个被世界各国普遍认可的概念而创立容易引起误解的新概念，从立法技术上讲是不合理的。因此，本法采用了传统民法“地役权”的概念。