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2015年房产经纪人相关知识考试辅导资料（25）

发布时间：2010/7/1 18:04:57 来源：城市学习网编辑：admin

　　物权法解释：第一百五十二条【宅基地使用权的权利内容】
　　第一百五十二条　宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
　　【解释】本条是关于宅基地使用权的权利内容的规定。
　　理解和掌握本条规定要注意下列要点：
　　（一）宅基地归集体所有
　　这是宅基地使用权能够成为用益物权的前提。根据宪法第十条的规定，宅基地和自留地、自留山一样，属于集体所有。因此，农民使用宅基地是对集体所有的土地的使用。
　　（二）宅基地的用途是建造住宅及其附属设施
　　根据土地管理法和国家的有关规定，土地的利用必须符合国家对土地的用途管制。我国人多地少，只有最严格地管制土地用途，控制建设用地总量，保护耕地，才能有效地保护资源，实现优化配置。所以农民取得宅基地，必须依法办理有关手续，不得超量多占，也不得违反有关规划，改变土地用途。在有的地方存在的多占宅基地，造成土地浪费的情况应当予以纠正。
　　（三）宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，是农民的安身之本
　　宅基地使用权和土地承包经营权一样，由作为集体成员的农民无偿取得，无偿使用。宅基地使用权是农民基于集体成员的身份而享有的福利保障。在我国社会保障体系尚无法覆盖广大农村的现实下，土地承包经营权解决了农民的基本衣食来源，宅基地使用权解决了农民的基本居住问题。这两项制度以其鲜明的福利色彩成为了维护农业、农村稳定的重要制度。正是因为保障功能依然是宅基地使用权制度的首要功能，关于宅基地使用权取得、行使和转让的问题，必须尊重这一现实，以利于保护农民利益，构建和谐社会。 [NextPage]

　　物权法解释：第一百五十一条【集体所有的土地作为建设用地】
　　第一百五十一条　集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
　　【解释】本条是对集体所有的土地作为建设用地的规定。
　　我国土地管理法规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。除耕地外，农民集体所有的土地只能用于乡镇村企业、乡镇村公共设施和公益事业以及农民住宅建设。因此，目前农民集体还不能直接出让自己的土地使用权，使集体所有的土地使用权直接进人土地一级市场。农民集体所有的土地必须经过征收才能变为建设用地。近些年来，我国土地制度改革不断深化，国务院先后出台了一系列涉及农村集体建设用地的规定。《国务院关于2005年深化经济体制改革的意见》中明确指出，进一步研究探索农村集体建设用地使用权进人市场。土地行政主管部门一直将加快集体建设用地使用制度改革作为工作的重点，在对集体建设用地进行严格管理的同时，也允许一些地区可以开展集体建设用地流转方面的试点。
　　考虑到我国土地制度改革正在深化，各地的情况差异较大，土地行政主管部门正在进行土地制度试点和研究，尚待总结实践经验，并在此基础上规范和完善。而且，集体建设用地制度如何改革，还是需要通过修改土地管理法等法律从根本上解决这个问题，目前物权法对此做出规定的时机还不成熟。但是，作为民事基本法律的物权法，还是有必要做出原则且灵活的规定，为今后土地制度改革留下空间。因此，本条对建设用地使用集体所有的土地的情况仅做了原则性规定，明确集体所有的土地作为建设用地的，应当按照土地管理法等法律规定办理。