4.建设阶段（三控两管一验收）

　　4.1 质量控制

　　4.2 进度控制

　　4.3 成本控制

　　4.4 合同管理

　　4.5 安全管理

　　4.6 竣工验收

　　4.1 质量控制

　　质量控制

　　项目管理机构以合同中规定的质量目标或国家标准为目标所进行的监督与管理活动。主要包括决策阶段、设计阶段和施工阶段三方面

　　施工阶段的质量控制的主要内容（四方面）

　　对原材料的检验

　　对工程采用的配套设备进行检验

　　确立施工中控制质量的具体措施

　　施工设备、仪器的检查与校准

　　控制混凝土质量

　　对具体工程制定有效的质量检查和评定法

　　确立有关质量文件的档案制度

　　4.2 进度控制

　　4.2.1 进度控制的概念与内容

　　4.2.2 工程进度计划的编制

　　4.2.3 进度管理及计划调整

　　4.2.4 其他配套进度计划

　　4.2.5 进度关系中应关注的因素

　　4.2.1 进度控制的概念与内容

　　概念

　　进度控制是指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理

　　主要内容

　　对项目建设总周期的论证与分析

　　编制项目建设工程进度计划

　　编制其他配套进度计划

　　监督项目施工进度计划的执行

　　施工现场的调研与分析

　　4.2.2 工程进度计划的编制

　　首先将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序

　　统计计算每项工程内容的工作量

　　计算每个单项工程工作量所需时间

　　工作时间按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以熟练工人正常工效计算

　　按正常施工的各个单项工程内容逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序

　　正推按最早开工时间推算

　　逆推推出每一工序的最迟开始日期

　　最早可以开工日期早于最晚开工日期，则该工序有可供调节的机动时间

　　工序在最早开工和最迟开工时间之间的任何时候开工均不会影响项目的竣工日期

　　4.2.3 进度管理及计划调整

　　水平进度计划（横道图法）

　　优点－制作简便，明了易懂

　　缺点－从图中看不出各项工作之间的相互依赖和制约关系

　　网络计划（网络图法）

　　优点

　　可确切表明各项工作的相互联系和制约关系

　　可以计算出各项工作的最早和最晚开始时间，找出关键工作和关键线路（关键线路是指在该工程中直接影响总工期的那一部分连贯工作）

　　4.2.4 其他配套进度计划

　　材料供应计划

　　设备周转计划

　　临时工程计划

　　4.2.5 进度关系中应关注的因素

　　材料、设备的供应情况

　　设计变更

　　劳动力的安排情况

　　气象条件 [NextPage] 

　　4.3 成本控制

　　成本控制的目标

　　编制成本计划，确定成本控制的目标

　　审查施工组织设计和施工方案

　　控制工程款的动态结算

　　控制工程变更

　　成本控制的手段

　　强化成本意识，加强全面管理

　　确定成本控制对象

　　完善成本控制制度

　　制定有效的奖励措施

　　4.4 合同管理

　　4.4.1 合同管理的作用

　　4.4.2 房地产开发项目的主要合同关系

　　4.4.3 合同管理主要工作内容

　　4.4.1 合同管理的作用

　　确定了工期、质量、价格等主要目标，是各方进行经济活动的依据

　　规定了各方的责、权、利，是调节合同各方关系的主要手段

　　合同是法律文件，按合同办事是双方的最高行为准则

　　合同体系决定了项目的管理机制

　　是合同双方解决争执的依据

　　4.4.2 房地产开发项目的主要合同关系

　　开发商的主要合同关系

　　土地使用权出让合同－与政府

　　土地使用权转让合同－与原土地受让方

　　勘察设计合同－与勘察设计单位

　　融资合同－与金融机构

　　咨询合同－与专业咨询公司

　　施工合同－与施工单位

　　采购合同－与材料设备供应商

　　销售合同－购房者

　　联合开发或项目转让合同－与联合开发或受让的开发商

　　承包商的主要合同关系

　　工程承包合同－与开发商

　　分包合同－与分包商

　　供应（采购）合同－与材料设备供应商

　　运输合同

　　加工合同

　　租赁合同

　　劳务供应合同

　　保险合同

　　融资合同

　　联合承包合同

 [NextPage]

　　4.4.3 合同管理主要工作内容

　　合同总体策划阶段

　　确定影响项目的根本性、方向性的重大问题

　　投标招标阶段

　　通过合同审查，明确合同签订前应注意的问题

　　合同分析

　　通过合同分析与解释，使每个参与者都明确自己的角色

　　合同实施控制

　　建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理

　　4.5 安全管理

　　各阶段的安全要求

　　规划设计阶段－要求工程设计符合国家制定的建筑安全规程和技术规范

　　施工阶段－要求承包商在编制施工组织设计时，应根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施

　　对专业性较强的项目－应当编制专项安全施工组织设计

　　开发商应办理申请批准手续的情况

　　需临时占用规划批准范围以外场地

　　可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施的

　　需要临时停水、停电、中断道路交通

　　需要进行爆破作业

　　相关规定

　　施工现场的安全由建筑施工企业负责

　　实行施工总承包的，由总承包单位负责，分包单位应向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理

　　开发商或开发商委托的监理，应监督承包商建立安全教育培训制度

　　开发商与承包商还应双方约定承担支付保险费的义务

　　4.6 竣工验收

　　4.6.1 竣工验收的要求

　　4.6.2 竣工验收的依据

　　4.6.3 竣工验收的工作程序

　　4.6.4 竣工结算

　　4.6.5 编制竣工档案

　　4.6.1 竣工验收的要求

　　由承包商向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请

　　开发商进行初步检查，由监理工程师列出需要修补的质量缺陷清单，由承包商落实修复

　　开发商组织有关单位进行正式验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用

　　4.6.2 竣工验收的依据

　　经过审批的项目建议书

　　年度开工计划

　　施工图纸和说明文件

　　施工过程中的设计变更文件

　　现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准

　　合同中有关竣工验收条款

　　4.6.3 竣工验收的工作程序

　　单项工程竣工验收

　　综合验收

　　竣工验收备案

　　开发商应当自工程竣工合格之日起15日内，将竣工验收报告和批准文件报建设行政主管部门或其它部门备案

　　备案的资料

　　工程竣工验收备案表

　　工程竣工验收报告

　　批准文件

　　施工单位签署的工程质量保修书

　　两书等其它文件

　　4.6.4 竣工结算

　　承包商向开发商递交竣工结算报告及资料

　　开发商在1个月内予以核实，给予确认或提出修改意见

　　开发商确认报告的，应通知经办银行支付工程结算价款

　　承包商在收到竣工结算价款后半个月内交会工程 [NextPage]

　　4.6.5 编制竣工档案

　　技术资料

　　前期工作资料

　　土建资料

　　安装方面资料

　　竣工图

　　按施工图无任何变动的，直接在施工图上加盖竣工图标志后作为竣工图

　　结构形式改变、平面改变等重大改变，应重新绘制竣工图

　　隐蔽工程要绘制竣工图

　　竣工图应与实际情况相符，不得任意涂改