2015年房地产经纪人-房地产概述3
发布时间：2011/11/11 9:44:40 来源：城市学习网 编辑：ziteng
房地产经纪机构的基本类型
一、不同企业性质的房地产经纪机构
（一）公司制房地产经纪机构
1.房地产经纪公司是指依照《公司法》和有关房地产经纪管理的规定，在我国境内设立的经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。
2.有限责任公司和股份有限公司都是机构法人。
3.有限责任公司是指股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
4.股份有限公司是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
5.出资设立公司的出资者可以是自然人也可以是法人，出资可以是国内资产也可以是国外投资，出资形式可以是货币资本也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权，必须进行评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。
6.土地使用权的评估作价，依照法律、行政法规的规定办理。
7.资金来源于国外的房地产经纪机构，按其资金组成形式不同，还可把房地产经纪公司分为中外合资房地产经纪公司、中外合作房地产经纪公司和外商独资房地产经纪公司。
（二）合伙制房地产经纪机构
1.合伙制房地产经纪机构是指依照《合伙企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立的由合伙人订立合伙协议、共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙机构债务承担无限连带责任的从事房地产经纪活动的营利性组织。
2.合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资；上述出资应当是合伙人的合法财产及财产权利。
3.对货币以外的出资需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定，也可以由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定。
4.合伙机构存续期间，合伙人的出资和所有以合伙机构名义取得的收益（合伙机构财产）由全体合伙人共同管理和使用。
5.合伙人原则上以个人财产对合伙机构承担无限连带责任，但如果合伙人是以家庭财产或夫妻共同财产出资并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的，应以家庭财产或夫妻共同财产对合伙机构承担无限连带责任。
（三）个人独资房地产经纪机构
个人独资房地产经纪机构是指依照《个人独资企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的，从事房地产经纪活动的经营实体。
（四）房地产经纪机构设立的分支机构
1.在中华人民共和国境内设立的房地产经纪机构（包括房地产经纪公司、合伙制房地产经纪机构、个人独资房地产经纪机构）、国外房地产经纪机构，经拟设立的分支机构所在地主管部门审批，都可以在我国境内设立分支机构。
2.分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。
3.房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任；分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到期债务）承担责任。
4.该机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙机构和个人独资机构承担无限连带责任。
5.国外房地产经纪机构的分支机构撤销、解散及债务的清偿等程序都按照我国法律进行。国内房地产经纪机构经国内房地产经纪机构所在地主管部门及拟设立分支机构的境外当地政府主管部门批准，也可在境外设立分支机构。
6.境外设立的分支机构是否具有法人资格视分支机构所在地法律而定。境外设立的分支机构撤销、解散及债务的清偿等程序按照当地有关法律法规进行。 [NextPage] 二、不同业务类型的房地产经纪机构
（一）存量房经纪业务为主的房地产经纪机构
1.这类机构主要从事存量房，特别是存量住宅的买卖、租赁经纪业务。目前大多采用开设经纪门店的方式，承接个人或机构委托的二手住宅买卖、租赁经纪业务，如21世纪不动产、北京链家、上房置换、信义房屋、我爱我家、满堂红等。
目前这类机构在存量住房交易市场上的参与度较高。据不完全统计，各大城市通过经纪机构成交的存量房普遍约占总量的60％一80％，部分城市高达90％以上。
2.目前，存量房经纪业务在房地产经纪行业的业务总量中已占据一半以上。以北京为例，2008年新建商品房、存量房成交量大致持平，其中通过经纪机构成交的比例分别为46％和78％，两者业务比重约为4：6.从企业数量看，在以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构中，存在着大量仅有一两间门店的小中介，因此目前国内以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构远远大于以新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构。抽样调查统计数据显示，两者比例大致为7：3。
（二）新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构
这类机构主要为房地产开发企业提供新建商品房销售、租赁代理服务。如深圳世联地产、上海新联康、上海同策、同致行等。这类机构是我国房地产经纪行业中较早发展起来的机构，但目前在新建商品房市场上，这类机构的市场参与度尚不够高。2008年，国内新建商品房只有47％是由房地产经纪机构代理销售。但这一数字较2007年上升6个百分点。同时，由于我国各地房地产市场发展程度不同，对营销代理企业的专业认可度有所不同，因此在各地商品房销售中，委托营销代理企业销售与房地产开发企业自行销售的比例有显著差异。北京、上海、广州、深圳等一线城市代理比例均接近或超过50％，深圳市场高达84．4％。二三线城市代理比例相对较低，多处于30％～50％之间。
（三）策划、顾问业务为主的房地产经纪机构
这类机构的经营业务中，房地产市场分析、房地产投资项目可行性分析、房地产营销方案策划等咨询服务业务占据了很大比例，目前主要是一些境外来中国大陆的房地产服务企业，如戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平洋戴维斯、高纬环球等。当然，这些机构通常还有大量的房地产租售代理业务，主要侧重于办公楼、综合性商业物业和高端住宅，有些机构还有相当规模的物业管理业务。在中国本土的房地产经纪机构中，在20世纪90年代曾有少数以商品房营销策划为主的机构，但后来大多与新建商品销售代理机构融合，目前少有以咨询业务为主的机构。
