2015年房地产经纪人-房地产概述10
发布时间：2011/11/11 9:52:59 来源：城市学习网 编辑：ziteng
房地产经纪机构的财务管理
财务管理是集财务预测、财务决策、财务计划、财务控制和财务分析于一身，以筹资管理、投资管理、营运资金管理和利润分配管理为主要内容的管理活动，在企业管理中居于核心地位。
一、企业财务管理的含义、目标、内容
财务管理是企业管理的一个组成部分，它是根据财经法规制度，按照财务管理的原则，组织企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作。
财务管理是基于企业再生产过程中客观存在的财务活动和财务关系而产生的，是企业组织财务活动、处理与各方面财务关系的一项经济管理工作。
它通过对资金运动和价值形态的管理，像血液一样渗透贯通到企业的生产、经营等一切管理领域。
（一）企业财务管理的含义
企业财务管理，是指依据国家的政策、法规，根据资金运动的特点和规律，科学地组织企业资金运动，正确地处理企业财务关系，以提高资金使用效率与企业经济效益的管理活动。
具体来讲，企业财务管理又是企业生产经营活动所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、决策、计划、控制、预算、分析和考核等一系列工作的总称。
企业财务管理的含义包括以下几个方面：
1．财务管理是一项综合性管理工作
企业管理在实行分工、分权的过程中形成了一系列专业管理，有的侧重于使价值的管理，有的侧重于价值的管理，有的侧重于劳动要素的管理，有的侧重于信息的管理。
社会经济的发展，要求财务管理主要是运用价值形式对经营活动实施管理。通过价值形式，把企业的一切物质条件、经营过程和经营结果都合理地加以规划和控制，达到企业效益不断提高、财富不断增加的目的。因此，财务管理既是企业管理的一个独立方面，又是一项综合性的管理工作。
2．财务管理与企业各方面具有广泛联系
在企业中，一切涉及资金的收支活动，都与财务管理有关。事实上，企业内部各部门与资金不发生联系的现象是很少见的。
因此，财务管理的触角，常常伸向企业经营的各个角落。每一个部门都会通过资金的使用与财务部门发生联系。每一个部门也都要在合理使用资金、节约资金支出等方面接受财务部门的指导，受到财务制度的约束，以此来保证企业经济效益的提高。
3．财务管理能迅速反映企业生产经营状况
在企业管理中，决策是否得当，经营是否合理，技术是否先进，产销是否顺畅，都可迅速地在企业财务指标中得到反映。
例如，如果企业生产的产品适销对路，质量优良可靠，则可带动生产发展，实现产销两旺，资金周转加快，盈利能力增强，这一切都可以通过各种财务指标迅速地反映出来。
这也说明，财务管理工作既有其独立性，又受整个企业管理工作的制约。财务部门应通过自己的工作，向企业领导及时通报有关财务指标的变化情况，以便把各部门的工作都纳人到提高经济效益的轨道，努力实现财务管理的目标。
（二）企业财务管理的目标
企业财务管理目标是指在国家法规政策的指导下，通过科学地组织财务活动，正确地处理财务关系，以尽可能少的资金运用与耗费，努力追求利润最大化和所有者权益的扩大化。
财务管理目标又称理财目标，是企业进行财务活动所要达到的根本目的，它决定着企业财务管理的基本方向。
企业财务管理目标具有以下特征：
（1）财务管理目标具有相对稳定性。随着宏观经济体制和企业经营方式的变化，随着人们认识的发展和深化，财务管理目标也可能发生变化。但是，宏观经济体制和企业经营方式的变化是渐进的，只有发展到一定阶段以后才会产生质变；人们的认识在达到一个新的高度以后，也需要有一个达成共识、为人所普遍接受的过程。因此，财务管理目标作为人们对客观规律性的一种概括，总的说来是相对稳定的。
（2）财务管理目标具有可操作性。财务管理目标是实行财务目标管理的前提，它要能够起到组织动员的作用，要能够据以制定经济指标并进行分解，实现职工的自我控制，进行科学的绩效考评，这样，财务管理目标就必须具有可操作性。具体说来包括：可以计量、可以追溯、可以控制。
（3）财务管理目标具有层次性。财务管理目标是企业财务管理这个系统顺利运行的前提条件，同时它本身也是一个系统。各种各样的理财目标构成了一个网络，这个网络反映着各个目标之间的内在联系。财务管理目标其所以有层次性，是由企业财务管理内容和方法的多样性以及它们相互关系上的层次性决定的。 [NextPage] （三）企业财务管理的内容
企业财务管理的对象就是企业的资金运动及其所反映的财务关系。企业财务管理的基本内容主要包括资金筹集管理、资金运用管理和资金回收与分配管理。
1．资金筹集管理
资金筹集管理是指企业为保证生产经济活动的正常进行，对多种渠道筹措与集中资金所进行的管理活动。包括筹资量的确定、筹资渠道与方式的选择、资金的实际取得等决策与管理行为。
2．资金运用管理
资金运用管理是指为保证生产经营目标的实现，对生产经营中及时而有效地运用企业资金所进行的管理活动。
资金运用包括两个方面：一是对资金占用和耗费进行管理；二是对外投资的管理。
3．资金回收与分配管理
资金回收与分配管理是指企业对有效回收资金和合理分配资金所进行的管理活动。活动内容主要包括两个方面：—是加强产品（服务）销售管理，最大限度地回收货币资金；二是对回收资金进行合理地分配。
二、房地产经纪机构财务管理
（一）房地产经纪机构财务管理的内容
房地产经纪机构财务管理的内容主要包括以下几个方面：
1．组织财务资源
经纪机构的财务管理首先要根据企业经营的资本要求，来组织财务资源即启动公司所要的资金。
企业的资本要求取决于企业组织结构类型和业务内容。
企业的基本费用要求一般包括：
（1）基本费用。包括法律费用（组建公司），财务费用（咨询费、建立账目），通讯费、加盟网络和专业协会的费用、办公室（押金、装修、租金），办公设备（电脑、传真机、复印设备、办公桌椅、文件柜等），办公用品、印刷品（徽标、标志、文具等），促销及广告宣传，标牌费用等。
（2）额外的费用开支，比如购置或租赁车辆所需费用以及一定的配套流动资金储备及其资金预算，如足够的资本金来弥补阶段性的支出。企业的资金来源包括企业内部筹资、银行贷款、资本市场等筹资渠道。
2．经营预算
（1）经营收入。经营收入是指企业从事经营和提供劳务所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。佣金是房地产经纪机构最主要的收入来源。房地产经纪机构提供的其他服务包括产权登记代办、抵押贷款代办、房地产咨询等服务，对这些服务，在明确标价和客户同意的情况下，房地产经纪机构也可以收取到相应的服务费用。经营收入还包括加盟店的加盟费等其他收入。
（2）经营费用。经营费用分为固定费用和流动费用。其中，固定费用包括房租、工资（管理人员、辅助人员的工资和销售售货员薪酬的固定部分）、向有关行业组织交纳的会费；流动费用包括市场营销与广告宣传费、水、电等公共事业费、前期考察、项目接洽费用、销售成本和各项杂费等。
由于房地产经纪机构的特殊性质，需要将以下几类费用详细解释：①前期考察、项目接洽费用。房地产经纪机构在确定经营某项业务之前必须先付出一笔资金作为预备资金；②市场营销与广告宣传费。这里包括制定市场营销和广告战略费用以及资料设计费用，还包括发布广告、形象广告、招牌以及社团赞助费用、礼物派发等费用。③销售成本。销售人员薪酬中的按业绩提成部分、现场销售日常费用以及所要上缴的相关税收（包括营业税、所得税、交易税费）。
（3）利润。利润是企业经营活动所取得的净收益，是企业的经营成果，是反映企业的经营效益和管理水平的重要指标，包括营业利润、投资净收益、营业外的收支净额。
3．账务管理
（1）财务管理。房地产经纪机构的财务管理按照管理项目来分，可分为日常经营财务管理、投资财务管理与筹资财务管理。日常经营财务管理主要是针对公司日常经营的资金控制费用开支等等，还包括对一年的经营成果进行分析，并制定出下一年的服务计划等工作。，日常经营财务管理以企业的资金控制制度、费用 开支标准制度、财务分析制度以及内部稽查制度为依据和保证。投资项目财务管理，以确保公司投资有效及投资可以快速收回，带来更大的收益。房地产经纪机构需要建立投资档案管理等制度保障投资项目财务管理的有效落实。筹资财务管理，通过筹资财务管理可以更有效的筹集资金，并有效地降低资金成本。筹资管理制度、税收筹划的相应管理制度的建设是筹资财务管理实施的保证。
（2）财务数据管理。公司财务数据的管理包含大量的簿记工作，一般包括收入和支出账簿、应收应付账款、佣金和工资记录，以及银行及监管账户报表。财务数据管理就是要通过财务数据的收集、验证、存档等具体程序来建立资料数据库，以便房地产经纪机构的领导人通过财务数据库来谨慎地监督并控制公司多方面的运作。 [NextPage] 4．绩效考评
对员工在一定时间内对企业的贡献和工作中取得的绩效进行考核和评价，及时做出反馈，以便提高和改善员工的工作绩效，并为员工培训、晋升、计酬等人事决策提供依据。
5．薪酬管理
包括对基本薪酬、绩效薪酬、奖金、津贴以及福利等薪酬结构的设计与管理，以激励员工更加努力的为企业工作。
6．员工激励
采用激励理论和方法，对员工的各种需要予以不同程度的满足或限制，引起员工心理状况的变化，以激发员工向企业所期望的目标而努力。
7．培训与开发
通过培训提高员工个人、群体和整个企业的知识、能力、工作态度和工作绩效，进一步开发员工的智力潜能，以增强人力资源的贡献率。
8．职业生涯规划
鼓励和关心员工的个人发展，帮助员工制订个人发展规划，以进一步激发员工的积极性、创造性。
9．人力资源会计
与财务部门合作，建立人力资源会计体系，开展人力资源投资成本与产出效益的核算工作，为人力资源管理与决策提供依据。
10．劳动关系管理
协调和改善企业与员工之间的劳动关系，进行企业文化建设，营造和谐的劳动关系和良好的工作氛围，保障企业经营活动的正常开展。
三、房地产经纪机构的薪酬制度与激励机制
（一）房地产经纪人与房地产经纪机构的关系
房地产经纪机构是房地产经纪人员进行房地产经纪执业活动的载体，是房地产经纪活动的组织者。明确房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系是建立薪酬制度和激励机制的前提条件。房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系主要体现在以下几个方面：
1．执业关系
一方面，大多数房地产经纪人员从事经纪活动必须以房地产经纪企业的名义进行，不能以个人的名义进行；房地产经纪业务由房地产经纪企业统一承接，由房地产经纪企业与委托人签订经纪合同，再由房地产经纪企业指定具体的房地产经纪人承办房地产经纪业务；
另一方面，房地产经纪企业必须是由房地产经纪人组成的。
根据一般规定，不论是设立房地产经纪公司、房地产经纪合伙企业、房地产经纪个人独资企业，还是设立房地产经纪机构的分支机构，都必须有规定数量的注册房地产经纪人和注册房地产经纪人协理。
