2015年房地产经纪人-房地产概述12
发布时间：2011/11/11 9:53:42 来源：城市学习网 编辑：ziteng
房地产经纪基本业务
在现实经济生活中，房地产经纪活动的内涵丰富，形式多样，然而，就其基本业务而言，主要是房地产买卖与租赁的居间与代理。
本讲以房地产经纪业务的流程与操作为重点，阐述房地产经纪业务的分类、房地产经纪基本业务的流程、影响房地产经纪业务操作的主要因素和主要环节的操作要点以及房地产经纪业务运作的信息化。
房地产经纪基本业务的分类
根据经纪活动的方式，房地产经纪基本业务可以分为房地产居间业务和房地产代理业务。
1.房地产居间，是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。它可以分为房地产指示居间和房地产媒介居间。
房地产指示居间行为是房地产经纪人向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等，使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产。
房地产媒介居间行为是指房地产经纪人为委托人提供订约媒介的服务。
在房地产经纪活动实际运作中，这两种方式并不是完全独立的，常常需要相互结合才能促成房地产交易。
在房地产居间业务中，房地产经纪机构是中间人，既不能以交易双方任何一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。
因此，房地产居间业务中房地产经纪机构与委托人之间的法律关系相对较复杂。
根据中国房地产估价师房地产经纪人学会《房地产经纪执业规则》，房地产经纪机构、房地产经纪人员在执行房地产居间业务时，应当公平正直，不偏袒任何一方。
由于法律允许房地产经纪机构向房地产交易的相对两方同时提供居间服务，并向双方收取佣金，这实质上就形成了由交易双方分担佣金的情形，因此对于交易的任何一方而言，所承担的中介成本就比委托代理方式低，这正是房地产居间受到个人客户青睐的一个主要原因。
目前在我国三级房地产市场上，面向个人客户所开展的业务以房地产居间业务为主。
2.房地产代理，是指房地产经纪机构及人员以委托人名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金等服务费用的行为。
根据我国法律的有关规定，房地产经纪人只能向房地产交易相对两方中的一方提供代理服务，这与很多国家与地区的法律规定是一致的。根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会《房地产经纪执业规则》，房地产经纪机构、房地产经纪人员在执行房地产代理业务时，在合法、诚信的前提下，应当维护委托人的最大权益。
正因为如此，代理是一种法律关系更简单明了的房地产经纪业务类型，因而在经济发达国家和地区成为最主要的房地产经纪业务类型。目前在中国房地产市场上，房地产经纪机构面向机构客户（如房地产开发商）所开展的业务也以房地产代理业务为主。
根据服务对象的不同，房地产代理业务可分为卖方代理和买方代理。委托人为房地产开发商、存量房的所有者或是出租房屋的业主的代理行为称为卖方代理。相对应的，接受需要购买或承租房屋的机构或个人委托而进行的代理行为称为买方代理。
（1）房地产卖方代理是指房地产经纪机构及人员受委托人委托，在委托协议约定范围内，以委托人名义出租、出售房地产并收取佣金等服务费用的行为。房地产卖方代理的委托人通常为房地产开发商、存量房的所有者或是出租房屋的业主。
目前在我国卖方代理是房地产经纪业最主要的代理业务，有以下三种主要类型：
1 新建商品房销售代理，是指房地产经纪机构及人员接受房地产开发商的委托，按委托人的基本要求进行商品房销售并收取佣金等服务费用的行为。房地产经纪人必须经房地产开发商委托，在委托范围内（如价格浮动幅度、房屋交付使用日期等）替开发商行使销售权。
2 房屋出租代理，是指房地产经纪机构及人员为房屋出租人代理出租房屋，促成出租者出租房屋成功而收取佣金等服务费用的行为。房屋出租代理按房屋存在形式可分为现房出租代理、在建商品房预租代理、商品房先租后售代理等。
3 存量房出售代理，是指房地产经纪机构及人员受存量房屋所有权人委托，将其依法拥有的住房出售并收取佣金等服务费用的行为。现实经纪活动中常称为存量房出售代理。
4 房地产买方代理业务是指房地产经纪人受委托人委托，以委托人名义承租、购买房地产的经纪行为。
房地产买方代理的委托人为需要购买或承租房屋的机构或个人，即购房者或承租者。
从业务总量上看，房地产买方代理业务远远少于卖方代理业务。
目前在我国，房地产代理业务的运作方式还比较单一。作为商事代理的房地产代理，完全依据房地产经纪机构与委托人之间签订的代理合同，而代理合同是可以根据双方的具体情况协商而定的。
