2015年房地产经纪人-房地产概述14
发布时间：2011/11/11 9:56:07 来源：城市学习网 编辑：ziteng
房地产经纪延伸服务
随着我国房地产经纪行业的不断发展，房地产经纪机构在现实的业务活动中，开展了诸多的延伸服务，大大方便了服务对象，也提高了房地产经纪活动的随加值，同时也形成了房地产经纪机构经营业务新的增长点。本讲对当前的房地产经纪机构在开展房地产经纪基本业务的同时，为客户提供的房地产交易相关手续代为服务、房地产交易保障服务进行了相应的介绍。
房地产交易相关手续代办服务
一、房地产登记信息查询
房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记相关对房屋权利的记载信息。
房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。
房屋权属登记相关对房屋权利的记载信息，是指房屋权属登记簿（登记册）所记载的信息，包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），以及登记相关记载的其他必要信息。
通常情况下，房地产买方需要房地产经纪机构为其查询房屋权属登记相关对其拟购买房屋的权利的记载信息。
查询房屋权属登记信息，应填写房屋权属登记信息查询申请表，明确房屋坐落（宝号、位置），以及需要查询的事项，并出具查询人的身份证明或单位法人资格证明。目前许多大型房地产经纪机构均设置了专门的办事员岗位，长期驻守在房地产交易中心，负责查询房地产登记信息。
查询房地产登记信息，需求支付相关费用，在有些城市，查询内容不同，收费标准也不同。房地产经纪人员在为客户提供这项服务时，应向客户说明了这一情况，并明确告知登记机构的收费标准。
二、房地产登记手续代办
房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。
按照民法规定，具有完全民事行为能力的权利人（18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人）可以自行办理房地产权属登记，限制行为能力的人（10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人）和无民事行为能力的人（不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人），可由他们的法定代理人（即监护人）代理登记。
由于房地产是不动产，房地产物权的设立、变更、转让和消灭，都要依法登记。许多权利人并不了解房地产登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序，因此人们常常委托房地产经纪人代为办理。
同时，房地产经纪人可以将自己所承揽的多笔代办业务集中办理，从而可以降低单笔房地产登记业务所耗费的时间和精力，具有单个权利人不具备的成本优势。因此这一代办服务受到人们欢迎。
但必须注意的是，在房地产居间业务中，代办房地产登记属于经纪机构向客户提供的后续服务项目之一。
在客户要求办理过户登记时，房地产买卖合同已经签订，经纪门店的居间任务已经完成。因此，应将代办过户登记服务与居间服务区分开来，防止因过户登记办理的拖延而导致正常居间佣金无法结取的后果。
由于各地房地产登记管理制度不完全一致，具体的登记类型因各地情况有所差异，以下是以某城市为例房地产经纪机构会提供代办服务的房地产登记类型。 [NextPage] （一）存量房买卖中的房地产登记
1．存量房地产买卖的转移登记
因存量房地产买卖申请转移登记的，申请人应当是买卖合同双方当事人。申请人申请存量房地产买卖转移登记一般应当向登记机构提交下列文件：
（1）房地产登记申请书（原件）。
（2）当事人身份证明（原件及复印件）。
（3）房地产权证（原件）。
（4）房地产买卖合同（原件）。
（5）地籍图（原件二份）。
（6）房屋平面图（原件二份）。
（7）契税完税凭证（原件）。
2．公有住房出售的转移登记
因公有住房出售申请转移登记的，申请人应当是公房所有权人和购房人。
（1）房地产登记申请书（原件）。
（2）当事人身份证明（原件及复印件）。
（3）公有住房出售合同（原件）。
（4）购房付款凭证（原件）。
（5）购房人缴付费用计算表（原件）。
（6）公有住房价格出售计算表（原件）。
（7）房屋平面图（原件二份）。
（8）地籍图（原件二份）。
（9）契税完税凭证（原件）。
3．房地产交换的转移登记
因房地产交换申请转移登记的，申请人应当是交换合同双方当事人。申请人申请房地产交换转移登记一般应当向登记机构提交下列文件：
（1）房地产登记申请书（原件）。
（2）当事人身份证明（原件及复印件）。
（3）房地产权证（原件）。
（4）房地产交换合同（原件）
（5）地籍图（原件二份）。
（6）房屋平面图（原件二份）。
（7）契税完税凭证（原件）。 [NextPage] 三、房地产抵押贷款手续代办
以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保，是房地产交易活动中通行的作法。
贷款的办理属于买卖合同签订以后买方的义务，但由于许多客户不了解办理贷款的流程或不愿花费精力亲自办理，宁愿委托经纪门店代为办理，门店也可因提供此类服务而收取一定的费用。
在经纪服务中，门店代办贷款较为普遍，但如在操作中不注意风险防范，客户贷款不成功的责任就可能要由经纪门店承担。因为贷款能否成功经过银行批准主要取决于客户的资信，经纪门店在为客户提供办理贷款的服务时，有必要明确约定门店的责任范围，即居间方仅为客户在申办贷款过程中提供咨询、协助准备资料、代为递交资料等服务；不对贷款申请的结果承担担保责任。
（一）房地产抵押贷款的种类
房地产抵押贷款一般涉及两类：房地产开发贷款和个人住房贷款。房地产经纪机构可以为房地产开发商办理房地产开发贷款服务，但更多情况是为消费者代办个人住房贷款（购房抵押贷款）手续。购房抵押贷款的贷款金额上限一般为所购房价的70％，一般采取分期偿还的方式，贷款期限一般为5—30年。
购房抵押贷款有较多种类。在经济发达国家，购房抵押贷款通常有固定利率抵押贷款，浮动利率抵押贷款等多种类型。
目前，个人住房贷款主要有公积金贷款和商业贷款两种基本形式，以及由此两种派生出来的个人住房组合贷款，即公积金贷款与商业贷款的组合，共计三种形式。
在一些公积金管理及运用得比较好的城市，公积金贷款是购房抵押贷款中运用较为普遍的贷款形式，而商业贷款，因其贷款利率比公积金贷款高，对于一般收入的家庭而言，常常只是作为公积金贷款不足的补充。当然，在购买中高档商品房时，购房者会较多地运用商业贷款。
（二）制定合理的贷款方案
房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：
1.贷款成数
又称贷款——价值比率，是指贷款金额占房地产价值的比率。一般有最高贷款成数的规定。如贷款金额最高不得超过房地产价值的60％、70％等。各地、各时期贷款成效不尽相同。
2．贷款金额
简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。在住房贷款中，如购房人首付款为自有资金，其余为贷款，那么需借款的数额一般为所购住房总价减去首期付款后的余额。[NextPage] 3．贷款期限
是指借款人应还清全部贷款本息的期限。贷款期限由贷款人和借款人根据情况商定，但一般有最长期限的规定。如个人住房贷款期限最长为30年。
在个人住房贷款中，贷款人可能根据住房的适用年限（寿命）、借款人的年龄等，对贷款期限做出限制，如住房的寿命越短，贷款期限会越短；借款人的年龄越大，贷款期限会越短。房地产经纪人充分了解银行对贷款期限的详细规定，同时应了解客户家庭的具体情况（如未来可能发生的大额支出的时间），帮助客户选择适当的贷款期限。
4．偿还比率
又称收入还贷比，是指借款人分期偿还额占其同期收入的比率。个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月偿还额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时．通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，—般是50％，即给予借款人的最高贷款金额不使其分期偿还额超过其家庭同期收入的50％。
而从购房者的实际经济承受能力出发，根据国际经验，月还款额一般不应超过家庭总收入的30％。还要考虑贷款利率变动所带来的风险，尤其是对贷款期限较长的购房者，房地产经纪人员有必要给予提醒和建议。因为通货膨胀或紧缩的发展趋势等诸多变量都会影响贷款成本和付息总额。
5．贷款偿还方式
目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法或等额本金还款法两种归还贷款本息的方式。
不同的还款方式，对借款人借款后的现金流要求是不同的，采用等额本息还款法时，各期还款压力是一样的，还采用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减，如对于年轻的借款人而言，往往购房时支出项目较多，而未来的收入则通常会随着龄的增大和职位的提升而逐渐增加，因此选用等额本息还款法可减轻当前的压力，将来一旦收入增长较多，还可提前还款以减少利息支付。但对于临近退休年龄的借款人而言，购房时的收入水平可能已是一生收入水平的高峰阶段，今后会趋向减少，对他们而言，等额本金还款法更为适宜。
房地产经纪人在帮助客户制定贷款方案时；应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑。事实上，由于买房实质是一项重大的家庭投资活动，房地产经纪如能从家庭理财的角度给予客户合理的建议，会大大提高房地产经纪服务的附加值。
（三）办理抵押贷款手续
1.贷款申请
（1）申请个人住房贷款的条件主要有：①具有完全民事行为能力的自然人；②具有城镇常住户口或有效居留身份；③有稳定职业和经济收人，信用良好，有偿还贷款本息的能力；④具有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同或协议；⑤以不低于所购买（建造、大修）住房全部价款的一定比率作为所购买（建造、大修）住房的首期付款；⑥有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为担保人；⑦贷款人规定的其他条件。
（2）购房人或者房地产权利人需要获得银行贷款的首先需要向贷款银行提出贷款申请，申请的文件一般包括：①申请人、共有人及配偶的身份证明原件及复印件、户口本原件及复印件，不满16岁的可提供出生证，部队军人提供军官证，权利人、共有人及配偶的私章；②所购房地产或预定抵押的房地产产权证及复印件；③预售合同或买卖合同；④收人证明及财产证明；⑤婚姻证明（结婚证、离婚证或单身证明）；⑥首付房款的发票；⑦银行认为需要提供的相关文件。
（3）凡涉及有公积金贷款的，需进行公积金查询，依据所确定的房价、房龄，家庭已缴金额，贷款人年龄、余额等要素确定最高贷款额。①凡纯公积金贷款的一般由住房置业担保公司或住房公积金管理中心受理申请，需支付保险费、评估费等。贷款利率为公积金贷款利率；②组合贷款的，商业贷款由各商业银行受理申请，需支付保险费、评估费等。组合贷款的公积金部分仍需支付担保金。商业贷款利率一般为基准利率。对第一套享受下浮10％优惠。具体以借款合同为准。
受理贷款时，必须由主贷人、共有人、配偶同时到场亲笔在借款合同及相关贷款文件上签字，未成年人可有监护人代签。
