2015年房地产经纪人-房地产概述15
发布时间：2011/11/11 9:56:54 来源：城市学习网 编辑：ziteng
房地产咨询服务
一、房地产投资咨询
（一）房地产投资咨询业务的基本类型
房地产投资是指国家、企业或个人为了达到获利的目的，将货币资产转化为房地产实物资产的行为。房地产投资所涉及的领域有；土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
房地产投资已经成为一些投资者为使资产增值、获取高额利润的重要投资方式。但是由于房地产商品的特殊性，房地产投资具有投资成本高，风险大、回收期长、所需专业知识广的特点，使不少非专业投资者尤其是个人投资者不能轻易介入房地产投资。
而房地产经纪人员由于具有丰富的房地产专业知识和市场经验，熟悉房地产投资各方面的环节，可以为投资者提供科学、合理的投资建议和方案。
在一些西方发达国家，房地产投资咨询业务也是房地产经纪业务中很重要的一部分。目前，我国房地产经纪人员开展房地产投资咨询业务并不普遍，但是随着房地产市场的成熟，完善，房地产投资咨询业务成为重要的业务组成部分是发展的趋势。
目前，房地产经纪人员从事的房地产投资咨询业务主要有两种：
1、房地产开发投资咨询
房地产经营投资是指投资者以开发土地或其他待开发的房地产，进而通过买卖或租赁等形式获利的商业活动。其投资目的不仅是为了回收原垫付的所投资金，而且要获取盈利。
对于这一类型的投资，最常见的投资咨询服务就是提供房地产开发项目的可行性研究报告。
房地产开发项目的可行性研究是很典型的投资分析，其分析的步骤、基本方法等在其他形式的投资分析中也经常用到。
在可行性研究中要进行收入和成本的对比分析，并考虑投资者风险偏好和资金的时间价值，一般采用现金流量贴现分析方法。
房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。
开发项目可行性研究可以分为五个步骤：
（1）接受委托。与委托方签订合同协议，明确可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等。
（2）市场调查分析。可以从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查要从宏观、区域和微观三个层面对市场进行调查分析，预测未来市场的供给、需求、租售价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。
资源调查包括建设地点调查、用地现状、交通运输条件、外围基础设施、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。
（3）方案选择和优化。根据研究的要求，在对收集到的资料和数据进行分析的基础上，建立若干开发方案，会同委托方明确方案选择的重大原则问题和优选标准，从而评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，并进一步确定项目规模、构成和开发进度。
（4）财务评价。对经上述分析后所确定的合理方案，在对项目投资、成本、价格、收入等进行估算的基础上，对方案进行详细财务评价，研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力，并对项目的敏感性和不确定性进行分析，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。
（5）编制可行性研究报告。经过上述分析与评价。即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性的意见、措施和建议，供决策者作为决策的依据。 [NextPage] 2．房地产置业投资咨询
房地产置业投资是指投资者购置房地产后，在较长时期内持有该房地产，通过出租经营，持续地获取周期性投资收益，当然，一般而言这类投资者也期望所购置的房地产在未来能够增值。
对于这种投资，房地产经纪人关键要根据房地产租赁市场的特点把握供需关系的变化，要站在获取长期收益和增值的角度对租赁市场进行分析，特别是对影响供给曲线和需求曲线移动的因素进行分析和预测。理解物业未来产租能力的影响因素对这种投资的分析也有帮助。影响物业未来产租能力的因素主要有：
（1）房产功效。房产功效是指房产能在多大程度上符合预计功能的需要。如果建筑设计很差，必然导致功效丧失。更为常见的情况是，由于技术进步和人们生活方式的变化，即使原先设计良好的建筑，也有可能走向功能过时。如果没有理想的设计、布局和辅助设施，以跟踪现代产品的走向，房地产的产租能力就会迅速下降。
（2）区位优势。区位条件在决定城市土地价值方面具有重要的意义。良好的区位是指能使运输成本最小，并具备有利的邻里影响的位置。
城市在发展的同时创造和破坏着区位优势。如果区位选择不当，很难用其他方面来弥补，投资者面对的将是高空置和低租金情况，房地产更谈不上增值。
区位优势的建立是个复杂的过程，涉及社会、经济、产业、文化等众多因素，房地产经纪人应注意积累各方面的信息。
目前，随着房地产市场的发展，以住宅、商铺为主的个人置业投资日渐升温，但开展个人投资咨询服务的机构很少，购房投资者迫切地需要得到一些专业性的指导建议。对于这种房地产投资，房地产经纪人要善于把握住宅市场供需的脉搏，抓住有利时机人市和出手，在满足投资者出租获利需求的基本前提下实现房产未来的增值。
要想做到这一点，房地产经纪人不但需要具有房地产市场分析、预测与判断的能力，还应具有丰富的市场经验。
（二）房地产细分市场供求分析
无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的供求分析，因为投资者进行投资决策时首先要了解的是他（她）拟投资的房地产所在的细分市场供求关系究竟处于什么状态，是供求平衡·还是供大于求·或供小于求·房地产细分市场供求分析就是通过以因果关系分析为基础的供给和需求的定量分析，对咨询标的房地产所在的细分市场的供求状况进行判断。
房地产细分市场供求分析的基本步骤如下：
第一步，投资标的房地产的产品分析。
主要从产品的物质特征、权属特征、区位和市场吸引力四个方面进行分析。其中1、物质特征包括规模、房地产的功能用途、地块大小、地块形状、临街类型、临街深度、临街位置、地形地质条件、建筑结构类型、建筑类型与风格、内部装修及设备配置等，对于存量房地产，还包括已使用年限、建筑质量、功能折旧和外部折旧状况等。
2、权属特征包括权属类型、他项权利设置状况，其中土地还包括土地出让合同对土地使用的规定（年限、用途、容积率）。
3、区位包括中观的城市区位和微观的位置，中观的位置指标的房地产在城市空间结构中所处的位置，如什么圈层、什么区域、与城市空间发展轴的空间关系。微观的位置主要包括标的房地产与周边重要设施和其他房地产的空间关系、出人口、可视性（即从所临接的街道上看到标的房地产的可能性）、周边房地产的用途、交通流量、邻近地区的供求状况及地区声誉。市场吸引力主要指标的房地产是否有特别吸引投资者或购买的特殊品质，如独特的建筑设计、优美的景观，对于存量收益性房地产，其市场吸引力还涉及到标的房地产的一些经济特征，如租赁收入状况、经营费用、管理水平、租客类型与结构、租赁状况（包括租赁期，是否有租金折让、现有租约到期日、续租条件等）。 [NextPage] 第二步，确定细分市场。
这一步包括界定标的房地产的市场区域和确定标的房地产最可能的使用者。1、界定标的房地产的市场区域就是界定能够与标的房地产产生竞争关系的其他房地产所在的空间范围。因为房地产具有空间固定性，房地产的相互竞争（或者说替代）只能在一定的空间范围内产生。所以房地产的细分市场首先是一个空间的概念。
虽然不同类型的房地产其市场区域内涵有一定区别，但界定市场区域的方法都涉及时间距离和地理分界两个重要概念。（1）时间距离指标的房地产的使用者在当时当地的一般条件（收入水平、交通方式和生活、消费习惯等）下所能接受的标的房地产与另一重要地点之间的时间距离，如对于住宅而言，是其与住户上班地点的时间距离，对于零售商业房地产而言，是其与主要顾客的居住地或办公地的时间距离，处于不同级别商业中心（如社区级、区级和市级）的零售商业房地产，顾客所能接受的时间距离是不同的。对于办公楼而言，是其与办公楼使用者的主要客户所在地的时间距离。与住宅和商业房地产有所区别的是，办公楼的市场区域通常是并不是一个空间上连贯的区域，而且它通常有更大的范围，一般会涉及整个城市或城市的某一个分区。时间距离的具体数据一般应通过市场调查取得。
2、确定标的房地产最可能的使用者，就是根据第一步分析所知道的标的房地产的产品特征，确定最可能愿意使用标的房地产的使用者类型及其特征。如对于住宅而言，就是要明确其最可能的住户在年龄、收入、职业、婚姻状况、家庭规模等方面的特征。对于零售商业房地产而言，就是要明确最可能使用标的房地产的商家的商品经营类型（如服装、百货或餐饮等）、经营规模、业态等。而对作为使用者的商家的研究常常是以对最终消费者（商家的顾客）的研究为基础的。如哪一类消费者（年轻人还是中老年人，高收入者还是中低收入者）在哪种消费状态（日常生活消费、大宗商品购物或休闲消费）下会光顾使用标的房地产的商家·对于办公楼而言，需要明确其使用者是什么产业、怎样规模的企业或机构·以及这些企业或机构的主要客户又是什么类型的客户，分布在哪里·
第三步，预测需求量。
预测需求是以因果分析为基础的，也就是从分析影响需求的主导因素人手。1、对住宅而言，影响其需求的主导因素是人口，2、零售商业房地产的市场需求主要受其市场区域内最终消费者的收入水平所主导。3、办公楼的需求则主要与当地就业水平及其就业人口中使用办公室的人数密切相关；借鉴发达国家在此方面的经验并结合中国的实际情况，对以上三类房地产的市场需求进行定量预测的方法见“（三）房地产细分市场需求预测”。
第四步，预测供给量。
供给量=标的房地产所属房地产类型的现有存量面积＋潜在竞争房地产的面积。
潜在竞争房地产包括正在施工的同类房地产和在标的房地产人市时可能新增的房地产。
潜在竞争房地产的面积受多种因素影响，主要有土地取得的可能性和成本、利率、建材和劳动力成本、房地产开发商的期望利润率。
第五步，分析需求与供给的相对关系。
根据第三步得到的需求量和第四步得到的供给量，可以对供求关系进行判断：
当供给等于需求，即供求平衡；
当供给大于需求，即供大于求，过剩供给=供给量一需求量；
当供给小于需求，即供不应求，剩余需求＝需求量一供给量。
