【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。 [NextPage]
（二）投资性房地产的取得
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
（1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；
（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
1、外购的投资性房地产
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
2、自行建造的投资性房地产
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括：土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款利息、支付的其他费用和分配的间接费用。
注意：建造中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。
（三）投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，符合一定条件的，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
【例题24·多选题】关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有（ ）。
A.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量
B.符合一定条件的，企业可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量
C.企业应当采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式
D.企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计量
【答案】ABC
1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
在成本模式下，应当比照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
在成本模式下，账户设置：
①“投资性房地产” （比照“固定资产”、“无形资产”）
②“投资性房地产累计折旧（摊销）”（比照“累计折旧”、“累计摊销”）
③“投资性房地产减值准备” （比照“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”）
具体核算时：
（1）外购或自行建造的投资性房地产，按照实际成本：
借：投资性房地产
贷：银行存款、在建工程。
（2）按月对投资性房地产计提折旧或进行摊销时：
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）。
（3）取得的租金收入：
借：银行存款
贷：其他业务收入
（4）存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定计提减值准备：
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
注意：投资性房地产减值准备一经确认，在以后会计期间不得转回。
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
应用条件：企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
采用公允价值模式进行后续计量的账户设置：
①“投资性房地产”科目
下设两个明细科目：“成本”、“公允价值变动”。
②“公允价值变动损益”科目
具体核算时：
①外购或自行建造的投资性房地产，按照实际成本：
借：投资性房地产---成
贷：银行存款（或：在建工程）
②不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额：
借：投资性房地产（公允价值变动）
贷：公允价值变动损益
公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。
③取得的租金收入，确认为其他业务收入。
借：银行存款
贷：其他业务收入
3、投资性房地产后续计量模式的变更
★企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。
★已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
【例题25·单选题】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（ ）
A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更
B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更
【答案】B [NextPage]
（四）投资性房地产的处置
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。即将实际收到的处置收入计入“其他业务收入”，所处置投资性房地产的账面价值计入“其他业务成本”。
1.成本模式计量的投资性房地产
处置投资性房地产时：
①确认处置收入：
借：银行存款
贷：其他业务收入
②结转处置成本
借：其他业务成本 （账面价值）
投资性房地产累计折旧（摊销） （已计提数）
投资性房地产减值准备 （已计提数）
贷：投资性房地产 （账面余额）
2.公允价值模式计量的投资性房地产
处置投资性房地产时：
①确认处置收入：
借：银行存款
贷：其他业务收入
②结转处置成本
借：其他业务成本
贷：投资性房地产----成本
----公允价值变动（或：记入借方）
③同时结转该项投资性房地产的公允价值变动：
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或：做相反的分录。
④同时结转按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额：
借：资本公积——其他资本公积
贷：其他业务成本
【例题26·计算分析题】东方公司于2007年12月31日将一办公楼采用经营租赁方式对外出租，并采用成本模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金120万元，出租时，该办公楼的原值为2 800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1 800万元，东方公司对该办公楼采用年限平均法计提折旧，无残值。
2008年12月31日该办公楼的公允价值减去处置费用后的净额为2 000万元，预计未来现金流量现值为1 950万元。（注意：初级职称考试时会直接告诉“可收回金额为2 000万元”，下同）
2009年12月31日该办公楼的公允价值减去处置费用后的净额为1 650万元，预计未来现金流量现值为1 710万元。（即“可收回金额为1710万元”）
2010年12月31日该办公楼的公允价值减去处置费用后的净额为1 650万元，预计未来现金流量现值为1 700万元。（即“可收回金额为1700万元”）
2010年12月31日租赁期满，将出租的办公楼收回转为自用，投入行政管理部门使用。假定转换后办公楼的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值未发生变化。2011年12月31日该办公楼的公允价值减去处置费用后的净额为1 540万元，预计未来现金流量现值为1 560万元。（即“可收回金额为1560万元”）
2012年1月8日东方公司将该办公楼对外出售，收到1 530万元存入银行。假定不考虑相关税费。
要求：编制东方公司上述经济业务的会计分录。
答案：
（1）2007年12月31日出租时：
借：投资性房地产 2 800（原值）
累计折旧 500
固定资产减值准备 300
贷：固定资产 2 800
投资性房地产累计折旧（摊销） 500
投资性房地产减值准备 300
（2）2008年12月31日收取租金并计提折旧、计提减值准备时：
借：银行存款 120
贷：其他业务收入 120（租金）
借：其他业务成本 100 （账面价值2 000÷20年）
贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 100
2008年12月31日，投资性房地产的账面价值=2 000-100=1 900万元，可收回金额为2000万元，高于账面价值，按准则规定，以前计提的减值准备不能转回。中华考试网
（3）2009年12月31日收取租金并计提折旧、计提减值准备时：
借：银行存款 120
贷：其他业务收入 120
借：其他业务成本 100（1 900÷19）
贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 100
2009年12月31日，投资性房地产的账面价值=1 900-100=1 800万元，可收回金额为1 710万元，低于账面价值，应计提减值准备90万元。
借：资产减值损失 90
贷：投资性房地产减值准备 90
（4）2010年12月31日收取租金并计提折旧、计提减值准备时：
借：银行存款 120
贷：其他业务收入 120
借：其他业务成本 95 （新的账面价值1 710÷18年）
贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 95
2010年12月31日，投资性房地产的账面价值=1 710-95=1 615万元，可收回金额为1700万元，高于账面价值，按准则规定，计提的减值准备不能转回。
2010年12月31日租赁期满，将出租的办公楼收回转为自用时：
借：固定资产 2 800 （原值）
投资性房地产累计折旧（摊销） 795 （原计提500+100+100+95）
投资性房地产减值准备 390 （原计提300+90）
贷：投资性房地产 2 800
累计折旧 795
固定资产减值准备 390
（5）2011年12月31日计提折旧、计提减值准备时：
借：管理费用 95（1 615÷17）
贷：累计折旧 95
2011年12月31日，固定资产的账面价值=1 615-95=1 520万元，可收回金额为1 560万元，高于账面价值，按准则规定，计提的减值准备不能转回。
（6）2012年1月8日出售时：
借：固定资产清理 1 520
累计折旧 890
固定资产减值准备 390
贷：固定资产 2 800
借：银行存款 1 530
贷：固定资产清理 1 520
营业外收入 10
