计算土地增值税的步骤和公式
第一步，计算收入总额
第二步，计算扣除项目金额
第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额
土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额
第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数
第五步，套用公式计算税额。
公式为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
【例题·计算题】某房地产开发公司与某单位于2010年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金(营业税税率5%，城建税税率为7%,教育费附加征收率为3%，印花税税率为0.5‰)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明)。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。
【答案及解析】
(1)确定转让房地产的收入：
转让收入为15000万元。
(2)确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为3000万元
②房地产开发成本为4000万元
③房地产开发费用为：
(3000+4000)×10%=700(万元)
④与转让房地产有关的税金为:
15000×5%+15000×5%×(7%+3%)=825(万元)
⑤从事房地产开发的加计扣除为：
(3000+4000)×20%=1400(万元)
⑥转让房地产的扣除项目金额为：
(3000+4000+700+825+1400=9925(万元)
(3)计算转让房地产的增值额:
15000-9925=5075(万元)
(4)计算增值额与扣除项目金额的比率:
5075÷9925≈51%
(5)计算应纳土地增值税税额：
应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75（万元）。
