扣除项目的确定
可从转让收入额中减除的扣除项目一般有六项：
1．取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）
包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。
2．房地产开发成本（适用新建房转让）
包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
3．房地产开发费用（适用新建房转让）
（1）纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
（2）纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的
最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。计算该企业允许扣除的房地产开发费用。
【答案及解析】该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。
4．与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）
包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。
企业状况
可扣除税金
详细说明
房地产开发企业
（1）营业税
（2）城建税和教育费附加（涉外企业不缴纳）
（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；
（2）由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除。
非房地产开发企业
（1）营业税
（2）印花税
（3）城建税和教育费附加（涉外企业不缴纳）
（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；
销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5%；
（2）印花税税率为0.5‰（产权转移书据）
5．财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）
从事房地产开发的纳税人可加计扣除，加计扣除金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
【提示】
（1）此项加计扣除金对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；
（2）取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。
【例题·计算题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额。
【答案及解析】应扣除的房地产开发费用和其他扣除项目金额=10000×（10%+20%）=3000（万元）。
6．旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）
税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征地增值税。
（1）公式：评估价格=重置成本价×成新度折扣率
例如，某企业转让一使用过多年的办公楼，经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%，则评估价格＝12000×70%=8400（万元）；
（2）对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。
【例题·单选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（ ）。
A.旧房产的评估价格 B.房地产开发费用
C.建造旧房产的重置成本 D.转让环节缴纳的各种税费
【答案】AD
计税依据的特殊规定：
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2）提供的扣除项目不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
