二、 土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
我国土地增值税的特点包括：
（1）在房地产转让环节征收
（2）以房地产转让实现的增值额为计税依据
（3）征税面比较广
（4）采用扣除法和评估法计算增值额
（5）实行超率累进税率
（一）土地增值税的纳税人和征税范围
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。
下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：
应征土地增值税的情况
不征或免征土地增值税的情况
（1）出售国有土地使用权
（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的
（3）存量房地产买卖
（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）
（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）
（6）房地产企业将开发产品投资
（7）投资联营后将投入的房地产再转让的
（8）合作建房建成后转让的
（1）房地产出租（权属未变）
（2）与房地产没有关系的投资联营，将房地产转让到投资企业
（3）经批准的个人互换自有居住用房地产
（4）合作建房建成后按比例分房自用
（5）房地产抵押期内（权属未变）
（6）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中
（7）房地产的代建房行为（权属未变）
（8）房地产重新评估增值（无权属转移）
（9）建造普通标准住宅出售，增值额为超过扣除项目金额20%的
【例题·单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（ ）。
A.房地产重新评估增值
B.个人之间互换自有住房（经税务机关核实）
C.抵押期满转让给债权人的房地产
D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产
【答案】C
（二）税率
土地增值税采用四级超率累进税率。
（三）应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。
