专题7：其他税收法律制度之一 ——房产税、契税和车船税
一、房产税
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税价值或租金收入，向产权所有人或经营管理人征收的一种税。
（一）房产税的征税对象和征税范围
房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。
房产税征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区。
【例题·多选题】以下应缴纳房产税的项目有（ ）。
A.某建制镇化工厂的厂房 B.某市百货大楼
C.某县食品厂的围墙 D.某村农民王某出租的小楼
【答案】AB
（二）房产税的纳税人
房产税的纳税人，是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。
1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；
2.产权出典的，由承典人缴纳；
3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；
4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳房产税；
5.纳税单位和个人无租使用其他单位（含免税单位）房产的，由使用人代为缴纳房产税。
【例题·多选题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有（ ）。
A.将房屋产权出典的，出典人为纳税人
B.纳税单位无租使用免税单位房产的，免交房产税
C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人
D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人
【答案】CD[NextPage]
（三）房产税计税依据、税率和税额计算
对比记忆计税依据和税率：
计税方法
计税依据
税率
计税公式
从价
按照房产原值一次减除10%～30%损耗后的余值
扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定
年税率1.2%
应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
（这样计算出的是年税额）
从租
租金收入（包括实物收入和货币收入）
12%
应纳税额=租金收入×12%或4%
个人按市场价格出租的居民用房，出租后用于居住的租金收入
4%
在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下两个特殊规定：
1.对投资联营的房产的规定
对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。
【例题·单选题】某企业有原值为2500万元的房产，2009年12月31日将其中的30％用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20％，该企业2010年度应纳房产税（ ）万元。
A.24 B.22.8 C.30 D.16.8
【答案】B
【解析】未参与联营部分的房产原值=2500×（1-30％）＝1750（万元），
则两部分房产税之和=1750×（1-20％）×1.2％+50×12％＝22.8(万元)。
2.关于附属设备和配套设施的计税规定：
一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 [NextPage]
（四）房产税的主要优惠政策
1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。
2.由国家财政部门拨付事业经费的单位(全额或差额预算管理的事业单位)，本身业务范围内使用的房产免征房产税。对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。
4.个人所有非营业用的房产免征房产税。
5.损坏不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税.
6.因房屋大修导致连续停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税。
7.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税。
8.向居民供热的企业的房产。
【例题·单选题】某供热企业2010年拥有的生产用房原值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热的收入800万元。企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业2010年应缴纳房产税（ ）。
A.13.44万元 B.28.56万元
C.42万元 D.60万元
【答案】B
【解析】该企业应纳房产税= 5000×（1-30%）×1.2%×（2500-800）÷2500=28.56（万元）。 [NextPage]
（五）房产税的纳税义务发生时间
1．纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。
2．纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。
3．纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。
4．纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。
5．纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
6．纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。
7．房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
8．自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。
【例题·单选题】甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于2009年12月完工，2010年1月办妥（竣工）验收手续，4月付清全部工程价款。甲公司此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是（ ）。（2010年）
A．2009年12月 B．2010年1月
C．2010年2月 D．2010年4月
【答案】C
（六）纳税期限、纳税地点和征收机关
1.纳税期限
房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
2.纳税地点
房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。
【例题·判断题】某企业在甲市和乙市各有一处房产，核算地在甲市，则两处房产均应在甲市纳税。
【答案】×
