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2015年资产评估师建设工程造价的确定（1）

发布时间：2011/12/22 20:25:26 来源：城市学习网编辑：admin

　　在工程建设的各个阶段，确定工程造价的方法有所不同。掌握这些方法，有助于评估人员正确理解和分析工程造价文件，在评估中灵活借鉴造价确定方法，为准确确定建设工程重置成本和估算拟建项目投资起到至关重要的作用。

　　第一节投资估算

　　一、投资估算的内容（了解）

　　投资估算是在项目建议书阶段和可行性研究阶段，通过编制估算文件对拟建项目所需投资预先测算和确定的过程。

　　其估算内容包括项目从筹建、施工直至竣工投产所需的全部费用。

　　建设项目的投资估算包括固定资产投资估算和流动资金估算两部分。

　　固定资产投资按费用性质划分，包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税。

　　固定资产投资又可分为静态部分和动态部分。涨价预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税构成固定资产投资的动态部分，其余部分为静态投资部分。静态部分为依据所计算的建设项目造价的瞬时值，其中包括因工程量误差而可能引起的造价增加值。动态投资部分包括基准年、月后因价格上涨等风险因素增加的投资，以及因时间推移发生的投资利息支出。

　　流动资金是指生产经营性项目投产后，用于购买原材料、燃料、支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。它是伴随着固定资产投资而发生的长期占用的流动资产投资，其值等于项目投产运营后所需全部流动资产扣除流动负债后的余额。

　　例题：固定资产投资的静态部分包括（）。

　　A: 工程建设其他费用

　　B: 固定资产投资方向调节税

　　C: 建设期贷款利息

　　D:措施费

　　E: 基本预备费

　　答案：AE

　　2、流动资金是（）。

　　A: 全部流动资产投资

　　B:项目建设所需的周转资金

　　C: 全部流动负债

　　D: 流动资产扣除流动负债后的余额。

　　答案：D

　　二、投资估算的编制方法（了解）

　　(一)固定资产投资的估算方法

　　1．静态投资部分的估算。

　　(1)资金周转率法。这是一种用资金周转率来推测投资额的简便方法。其公式如下：

　　投资额=产品年产量×产品单价÷资金周转率

　　资金周转率=年销售总额÷总投资=产品年产量×产品单价÷总投资

　　这种方法比较简便，但精确度较低，可用于投资机会研究及项目建议书阶段的投资估算。

　　(2)生产能力指数法。这种方法根据已建成项目的投资额或其设备投资额，估算同类而不同生产规模的项目投资或其设备投资的方法。计算公式为：

　　C2=C1(Q2／Q1)ｎ．f

　　式中C1——已建类似项目或装置的投资额；

　　C2——拟建项目或装置的投资额；

　　Q1——已建类似项目或装置的生产能力；

　　Q2——拟建项目或装置的生产能力；

　　f——不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数；

　　n——生产规模指数(0≤n≤1)。

　　若已建类似项目或装置的规模和拟建项目或装置的规模相差不大，生产规模比值在0．5-2之间，则指数n的取值近似为1。

　　若已建类似项目或装置与拟建项目或装置的规模相差不大于50倍，且拟建项目规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时，则n取值在0．6～0．7之间。 [NextPage]

　　若是靠增加相同规格设备的数量达到时，n的取值在0．8～0．9之间。

　　采用这种方法特点：计算简单、速度快；但要求类似工程的资料可靠，条件与拟建项目基本相同，否则误差就会增大。

　　(3)比例估算法。比例估算法又分为两种：

　　①以拟建项目或装置的设备费为基数，根据已建成的同类项目或装置的建筑安装费和其他工程费用等占设备价值的百分比，求出相应的建筑安装费及其他工程费用等，再加上拟建项目的其他有关费用，其总和即为项目或装置的投资。公式如下：

　　C=E(1+flpl+f2p2+f3p3+……)+I

　　式中C——拟建项目或装置的投资额；

　　E——根据拟建项目或装置的设备清单按当时当地价格计算的设备费(包括运杂费)的总和；

　　P1、P2、P3……——已建项目中建筑、安装及其他工程费用等占设备费百分比；

　　f1、f2、f3……——由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数；

　　I——拟建项目的其他费用。

　　②以拟建项目中的最主要、投资比重较大并与生产能力直接相关的工艺设备的投资(包括运杂费及安装费)为基数，根据同类型的已建项目的有关统计资料，计算出拟建项目的各专业工程占工艺设备投资的百分比，据以求出各专业的投资，然后将各部分投资费用(包括工艺设备费)求和，再加上工程其他有关费用，即为项目的总投资。其表达式为：

　　C=E(1+f1p1+f2p2+f3p3+ ……)+I

　　式中：pl 、p2、p3……各专业工程费用占工艺设备费用百分比。

　　(4)指标估算法。根据编制的各种具体的投资估算指标，进行单位工程投资的估算。利用这些投资估算指标，乘以所需的长度、面积、体积、重量、容量等，就可以求出相应的各单位工程的投资。在此基础上，可汇总成某一单项工程的投资，再估算工程建设其他费用等，即求得投资总额。该法简便易行，节约时间和费用。但由于项目相关数据的确定性较差，投资估算的精度较低。

　　2．动态投资部分的估算。

　　(1)涨价预备费。涨价预备费的估算，采用以下公式计算：

　　PF=∑[t[(1+f)t-1]]

　　t=0

　　式中：PF——涨价预备费估算额；

　　It ——建设期中第t年的投资计划额(按基准年静态投资的资金使用计划为基础)；

　　n ——建设期年份数；

　　f ——年平均价格预计上涨率。

　　例题：采用生产能力指数法计算投资估算，若已建类似项目或装置与拟建项目或装置的规模相差不大于50倍，且拟建项目规模的扩大是靠增加相同规格设备的数量达到时，n取值为（）。

　　A: 0．6—0．7之间

　　B: 0．8～0．9之间

　　C: 近似为1

　　D: 0．9～1．0之间

　　答案：B

　　[例8—1] 某项目的静态投资计划为22310万元，按本项目进度计划，项目建设期为3年，3年的投资分年使用比例为第一年20％，第二年55％，第三年25％，建设期内年平均价格变动率预测为6％，估计该项目建设期的涨价预备费。[NextPage]

　　解：第一年投资计划用款额：

　　Il=22310×20％=4462(万元)

　　第一年涨价预备费：

　　PFl=Il[(1+f)-1]=4462×[(1+6％)-1]=267．72(万元)

　　第二年投资计划用款额：

　　I2 =22310×55％=12270．5(万元)

　　第二年涨价预备费：

　　PF2=h[(1+f)2-1]=12270．5×[(1+6％)2-1]=1516．63(万元)

　　第三年投资计划用款额：

　　I3=22310×25％=5577．5(万元)

　　第三年涨价预备费：

　　PF3=I3[(1+f)3-1]=5577．5×[(1+6％)3-1] =1065．39(万元)

　　所以，建设期的涨价预备费：

　　PF=267．72+1516．63+1065．39=2849．74(万元)

　　(2)建设期贷款利息。建设期贷款利息包括向国内银行和其他非银行金融机构贷款、出口信贷、外国政府贷款、国际商业银行贷款以及在境内外发行的债券等在建设期间内应偿还的贷款利息。建设期贷款利息按复利计算。

　　①对于贷款总额一次性贷出且利率固定的贷款，按下列公式计算：

　　F=P·(1+i)n

　　贷款利息=F-P

　　式中：P——一次性贷款金额；

　　F——建设期还款时的本利和；

　　i——年利率；

　　n——贷款期限。

　　②当总贷款是分年均衡发放时，建设期利息的计算可按当年借款在年中支用考虑，即当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息。计算公式为：

　　qj=(pj-1+Aj／2)·i

　　式中：qj——建设期第j年应计利息；

　　pj-1——建设期第(j-1)年末贷款累计金额与利息累计金额之和；

　　Aj——建设期第j年贷款金额；

　　i——年利率。

　　[例8—2] 某新建项目，建设期为3年，分年均衡贷款，第一年贷款300万元，第二年贷款600万元，第三年贷款400万元，年利率为12％，计算建设期贷款利息。

　　解：在建设期，各年利息计算如下：

　　ql=Aj／2·i=300／2×12％=18(万元)

　　q2=(Pl+A2／2)·i=(300+18+600／2) ×12％=74．16(万元)

　　q3=(P2+A3／2)·I=(318+600+74．16+400／2) ×12％=143．06(万元)

　　所以，建设期贷款利息=ql+q2+q3=235．22(万元)

　　(二)流动资金的估算

　　流动资金的估算一般采用分项详细估算法进行估算，个别情况或小型项目可采用扩大指标估算法。