建设工程财务评价与功能评价
财务评价示例
[例9—1]某投资者在市区购买了30000平方米的写字楼拟用于出租经营，购买价格为10000元／平方米，同时按照购买价格4％的比例支付契税、0．5％的比例支付手续费、0．5％的比例支付律师费、0．3％的比例支付其他费用。其中，30％的购房费用和各种税费均由投资者的自有资金支付，70％的购房费用使用商业贷款，贷款期限为15年，年利率为7．5％，按照每年末等额还本付息的方式归还贷款。目前同一商圈内同等类型写字楼的出租价格为4．5元／平方米·天，据分析，这一价格在5年内以2％的年增长率上升，从第6年开始保持与第5年相同的价格水平。该写字楼前三年的出租率分别为65％、75％和85％，从第四年开始出租率达到95％，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为经营收入的10％，税费为经营收入的17．5％。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的净经营收人和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，土地使用年限为50年，建设期已使用2年，土地使用年限期止建筑物的残值收入约为其建安造价的50％，该建筑物的建安造价约为4500元／平方米。投资者的基准收益率为12％。
编制该项投资的自有资金现金流量表并计算所得税前的财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期，判断该项目的可行性。
解：项目计算期为50-2=48年，基准收益率为12％。
1．现金流入：
写字楼租赁收入：
第1年30000×4．5×30×12×65％／10000=3159．00(万元)
第2年30000 ×4．5 ×1．m ×30 ×12 ×75％／10000=3717．90(万元)
第3年30000×4．5×1．022×30×12×85％／10000=4297．89(万元)
第4年30000×4．5×1．023×30×12×95％／10000=4899．60(万元)
第5—48年30000×4．5×1．4×30×12×95％／10000=4997．59(万元)
回收固定资产余值：
第48年4500×30000×50％／10000=6750．00(万元)
2．现金流出：
自有资金流出=30000×1(30％+4％+0．5％+0．5％+0．3％)=10590．00(万元)
借款还本付息采用等额资金回收的公式计算，计算公式为：
A= [1+i(1+i)n] ／[(1+i)n-1] = i／[1-(1+i)-1] 故：
借款还本付息=30000X70％×7．5％／[1-(1+7．5％)-15]=2379．03(万元)
经营成本=租赁收入×10％
销售税金及附加=租赁收入×17．5％
具体数据如表9—7中所示。
3．净现金流量：
净现金流量=现金流人—现金流出
4．指标计算：
(1)财务净现值：财务净现值为折现净现金流的累计，如现金流量表(表9—7)中所示，财务净现值为962．76万元。
(2)内部收益率：该项目财务净现值大于零，则其内部收益率一定大于基准收益率，故取13％的折现率进行试算。当折现率为13％时，计算所得的净现值为－454．21，故内部收益率在12％与13％之间，计算过程如下：
内部收益率=12％+[962．76／(962．76+454．21)]％=12．68％
(3)动态投资回收期：根据表中折现净现金流量累计可以看出，在第29年末，折现净现金流量累计为—64．22，第30年末为56．72，所以动态投资回收期为：
29 + |1-64.22|／( |-64.22| + | 56.72 | ) =29．53(年)
5．结论。因为该项目财务净现值962．76>0，内部收益率12．68％>12％，故该项目可行。
[例9—2] 拟建某工业生产项目，基础数据如下：
1． 固定资产投资5058．9万元(其中，含无形资产600万元)。建设期2年，运营期8年。
2．本项目建设投资资金来源为贷款和自有资金。贷款总额为2000万元，在建设期内每年贷人1000万元。贷款年利率为10％(按年计息)。按照实际偿还能力偿还贷款。无形资产在运营期8年中，均匀摊人成本。固定资产残值300万元，按照直线法折旧，折旧年限为12年。自有资金在建设期内均匀投入。
3．本项目第三年投产，当年生产负荷达到设计生产能力的50％，第4年达到设计生产能力的80％，以后各年均达到设计生产能力的100％。流动资金全部为自有资金。
4．建设项目的资金投入、收益、成本费用表见表9—8。
5．行业基准收益率为12％，行业的投资利润率20％，投资利税率为25％。
要求：1．编制本项目的还本付息表、损益表、现金流量表。
2．计算项目的盈利能力指标和清偿能力指标。
3．分别从盈利能力角度和清偿能力角度分析项目的可行性。
解：1．编制还本付息表、损益表、现金流量表。
(1)根据所给的贷款利率计算建设期与运营期贷款利息，编制项目还本付息表。
第1年应计利息=(0+1000／2)×10％=50(万元)
第2年应计利息=[(1000+50)十1000／2] ×10％=155(万元)
第3年应计利息=2205．00×10％=220．50(万元)，依次类推。
固定资产折旧费=(固定资产总额—残值)／折旧年限=[(5058．90+205-600)-300] ／12
=363．历(万元)
无形资产摊销费=无形资产／摊销年限=600／8=75(万元)
未分配利润见损益表(表9—10)。
(2)根据表9—8、表9—9中的数据，列表计算各项费用，编制损益表，见表9—10。
所得税=利润总额×所得税税率
第3年所得税：850．m×33％二280．50(万元)
第4年所得税：1360．00×33％=448．80(万元)
5—10年所得税=1700．00×33％=561．00(万元)
盈余公积金及公益金=税后利润×15％
先按税后利润的15％计提盈余公积金和公益金，由于第3、4年用剩余资金支付长期借款后无余额，所以将全部剩余资金计人未分配利润，用于支付长期借款还本。
第3年未分配利润：569．50-85．43=484．07(万元)
第4年未分配利润：911．20-136．68=774．52(万元)
从第5年开始，提取的折旧和摊销费已足够支付长期借款还本(见借款还本付息计算表)，故提取赢余公积金和公益金后的余额全部计人应付利润。
第5—10年应付利润=1139．00－170．85=968．15(万元)
(3)根据以上表格的计算，编制现金流量表(全部投资和自有资金)，见表9—11、表9—12。
由于项目运营期只有8年，而固定资产的折旧年限却为12年，因此运营期末固定资产的余值应按以下公式计算：
运营期末固定资产余值；363．66×4+300=1754．64(万元)
流动资金于运营期末全部收回=631．67万元。
经营成本=总成本－折旧－摊销－应计利息
第3年经营成本=1500．00－363．66－75－220．50=840．84(万元)
第4年经营成本=2400．00－363．66－75－128．23=1833．11(万元)
第5年经营成本=3000．00－363．66－75－6．91=2554．43(万元)
第6—10年经营成本=3000．00－363．66－75－0=2561．34(万元)
流动资金=流动资金总额为631．67万元，第3年投入额为315．84万元，第4年追加189．50万元；第5年追加126．33万元。
借款本金偿还和利息偿还见借款还本付息计算表。
2．计算项目的盈利能力指标和清偿能力指标。
(1)盈利能力指标。
①动态指标。
全部投资(税后)财务内部收益率：由全部投资现金流量表，当i=20％时，FNPV(税后)=153．14；当i=21％时，FNPV(税后)=－5．18，所以财务内部收益率(税后)为：
FIRB(税后)=20％+153．14／(153．14+5．18)％=20．97％
如全部投资现金流量表，可得财务净现值FNPV(税后)=2016．37万元
如全部投资现金流量表，可得：
全部投资(税后)动态投资回收期
=7+|-466．15|／(|-466．15|＋|171.07|)= 7．73(年)
全部投资(税前)财务内部收益率：
由全部投资现金流量表，当I=28％时，FNPV(税前)=61．62；当i=29％时，FNPV(税前)=－58．70,所以财务内部收益率(税前)为：
FIRR(税前)=28％+61．62／(61．62十58．70)％=28．51％
财务净现值(税前)=3967．02万元
全部投资(税前)动态投资回收期
=6+|-92.34|／(|-92.34|＋|874.98|)=6．10(年)
自有资金财务内部收益率：由自有资金现金流量表，当i=22％时，FNPV：77．74；当i=23％时，FNPV=－37．99，所以财务内部收益率为：
FIRR=22％+77．74／(77．74+37．99)％=22．67％
财务净现值=1997．12万元
自有资金动态投资回收期=7+|-485．33|／(|-485.33|＋|151.89|)=7．76(年)
②静态指标。由损益表可得：
投资利润率=1700．00／(5058．9+205+631．67)×100％=28．84％
投资利税率=(1700．00+300．00)／(5058．9+205+631．67)×100％=33．92％
(2)偿还能力指标。
借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余年份数—开始借款年份+当年偿还借款额／当年可用于还款的资金额：
=(5－1)+(69．08+6．91)／(968．15+363．66+75+6．91)=4．05(年)
3．分析项目的可行性。
该项目的财务净现值FNPV大于零，财务内部收益率FIRR大于基准收益率12％，投资利润率大于行业平均投资利润率20％，投资利税率大于行业平均投资利税率25％，盈利能力指标都较高，高于其各自的基准判别标准；动态投资回收期和借款偿还期较短，反映了该项目既有较强的盈利能力，又具有较强的清偿能力，从财务角度分析，该项目是可行的。
