2015年资产评估师考试资产评估章节考点分析7
发布时间：2011/1/29 9:19:20 来源：城市学习网 编辑：admin
第五章 房地产评估
考试预测：15-20分，肯定考大题【10、12或者18分】，考点重要程度依次为假设开发法、租赁的收益法、路线价法、成本法。
第一节 房地产评估概述
一、土地的特性
（二）土地的特性（掌握）
土地的经济特性。
（1）土地经济供给的稀缺性
土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。
（2）土地产权的可垄断性
土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益，在经济上获得收益。
（3）土地效益的级差性。
土地质量的差异性→不同区位土地的生产力不同→经济效益上具有级差性。
（4）土地利用的多方向性
一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳用途。
二、土地使用权
㈠土地所有权的归属
1、城市土地的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有
2、国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。
㈡土地使用权出让（土地使用权首次交易）
3、国务院确定的土地使用权出让最高年限（必须掌握）
⑴居住用地 70 年；
⑵工业用地 50 年；
⑶教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；
⑷商业、旅游、娱乐用地 40 年；
⑸综合或者其他用地 50 年。
4、土地使用权出让到期续期的相关规定
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回
土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期末获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。
四、房地产评估的原则 （掌握）
在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则
（一）最有效使用原则
（二）合法原则
