2015年资产评估师考试资产评估章节考点分析9
发布时间：2011/1/29 9:20:24 来源：城市学习网 编辑：admin
第七节 基准地价系数修正法在房地产评估中的应用
提示：基准地价系数修正法，本质上是市场法，只是参照物价格采用的是基准地价
一、基准地价的含义
1、标定地价（宗地地价）
市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件下，具体宗地在一定使用年限内的价格。
三、基准地价的特点与作用
（一）基准地价的特点
1.基准地价是区域性价格
这个区域可以是级别区域，也可以是区段，因而基准地价的表现形式通常为区片价和路段价，或两者结合起来共同反映某种用途的土地使用权价格。
2.基准地价一般都要覆盖整个城市建成区的；
3.基准地价必定是平均价格
4.基准地价是土地使用权价格；
5.基准地价是具有现实性，是评估出的一定时期内的价格。
6.基准地价是单位土地面积的地价；
（二）基准地价的作用
1.政府公告作用
2.宏观调控地价水平的依据
3.征收城镇土地税收的依据
4.政府参与土地有偿使用收益分配的依据
5.进一步评估宗地地价的基础
6.引导土地资源在行业部门间的合理配置。
五、基准地价修正系数法的适用范围
1.适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价
2.可在短时间内大批量进行宗地地价评估
3.一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。
第九节 在建工程评估
三、在建工程评估的主要方法
（一）形象进度法（掌握）
1、思路
选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
2、计算公式：
在建工程价值
＝建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×（1 —折扣率）（5-31）
其中在建工程建造完成后的房地产市场价值，一般可采用市场法或收益法评估。
工程形象进度百分比
＝（实际完成建筑工程量＋实际完成安装工程量）/总工程量× 100%
（二）成本法
1、思路
按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。
2、公式：
在建工程价值
＝土地取得费用 ＋ 专业费用 ＋ 建造建筑物费用 ＋ 正常利税（5-32）
（三）假设开发法
1、思路
房地产评估的剩余法也就叫假设开发法道理是相同的，就是房地产建成之后，如果卖了，就有售楼价，售楼价把后面的都减去，剩下的就是地价。
2、公式：
在建工程价值
＝房地产预期售价-（后续工程成本＋后续工程费用＋正常利税） （5-33）
四、在建工程评估方法的选择
1.整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程
—————可采用工程形象进度法进行评估
2.对于实际完成工作量较少的在建工程
—————采用成本法或假设开发法进行评估。
3.属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的
————要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整
