5、房地产经纪的分类（掌握）
（一）房地产居间与房地产代理
在经纪活动的三种方式中，行纪主要出现在普通商品的对外贸易领域，其主要法律依据是《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日，中华人民共和国第九届全国人民代表大会第二次会议通过，中华人民共和国主席令第15号，以下简称《合同法》），并不适用于房地产。就房地产经纪而言，如按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。
1．房地产居间
房地产居间是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。
由于房地产交易的类型众多、手续繁杂、涉及面广等特点，这决定了房地产居间活动对房地产交易具有重要的作用，成为房地产市场中不可缺少的经营活动。
随着房地产交易量的增多，房地产居间业务量不断提高。为了适应这种市场需求，不同内容的房地产居间活动也逐步发展成为专业化操作的相对独立的工作领域，如房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。
2．房地产代理
房地产代理是指房地产经纪机构及人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。
其中，新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房的市场推广和具体销售工作。
在这一类代理活动中，常常又派生出一些其他代理活动，如代理购房者申请个人住房抵押贷款等。此外，随着房地产业的发展和房地产市场的成熟，房地产代理业务也随之扩大。一些房地产经纪机构的代理业务开始拓展至房地产开发、交易、物业管理全程，从事代理筛选及聘用从设计机构、施工单位到物业服务企业等各类专业机构的活动。
3．房地产居间与房地产代理的区别
房地产居间与房地产代理是两种不同的房地产经纪服务方式，在法律性质上有明显的差异：在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。而在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，因为国家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理业务的解释。
除以上两种基本类型外，房地产拍卖也被一部分房地产业内人士视为房地产经纪活动的一种特殊形式。目前，在很多大城市，房地产拍卖已成为一项非常活跃的经济活动。拍卖机构受有关主体的委托，以公开竞价的方式将标的房地产卖给最高出价者。这可以看作是一种特殊的代理形式。但目前在我国，房地产拍卖必须由拍卖公司进行，并不属于房地产经纪业的业务范围。
（二）新建商品房经纪与存量房经纪
（1）在我国，房地产市场分为一、二、三级市场，一级市场即土地市场，二级市场即新建商品房市场，三级市场即存量房市场（也常常被称为二手房市场）。
（2）在我国房地产市场，目前房地产经纪业务主要集中在新建商品房市场和存量房市场，土地市场上的业务比较少。
（3）因此，根据房地产经纪活动所在市场不同，可将房地产经纪分为新建商品房经纪与存量房经纪两大类，新建商品房经纪又被习惯称作一手房经纪，存量房经纪也被习惯称为二手房纪纪。
（4）新建商品房市场经纪，即房地产经纪机构为促成房地产开发商与购房者的交易而提供的专业服务，这类经纪活动通常采取代理的经纪方式，由房地产经纪机构代理房地产开发商出售或出租其开发的商品房，并向房地产开发商收取佣金。
（5）存量房市场上的房地产经纪涉及住宅、商业地产、工业地产等多种类型的房地产，中国大陆房地产市场上有“一手房”和“二手房”的习惯叫法。一手房通常是指房地产开发商新建并用于出售出租的房地产，房地产市场上把这种新建房屋在建时预售，或建成后出售、出租的首次交易称为一手房交易，在许多情况下，这类房屋未被使用过．二手房是指经过首次交易的房地产，其再度交易，或多次交易都称为二手房交易．这种习惯叫法可以概括简明的区分交易房屋的新旧程度，又通俗易懂，易于表达。
这种交易俗称在房地产市场尤其在房地产经纪业已被广泛接受和运用．买卖和租赁，既有采用居间方式进行的，也有采用代理方式进行的。采用代理方式的存量房经纪活动中，既有卖方代理又有买方代理业务。
（三）房地产买卖经纪与房地产租赁经纪
（1）房地产经纪的核心功能是促成房地产交易。房地产交易是一种特定的法律行为，指房地产的所有权、使用权及他项权利的有偿取得或转让，其内容主要包括房地产转让、房屋租赁和房地产抵押。
（2）其中，房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权与房屋所占用的土地使用权发生转移。
（3）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，中华人民共和国主席令第29号；2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正，中华人民共和国主席令第72号，以下简称《城市房地产管理法》）和《城市房地产转让管理规定》（1995年颁布，2001年修订，原建设部令第96号）可以将房地产转让方式归纳为房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式。其中买卖是发生频率最高、交易量最大的一种转让方式。
（4）目前，房地产经纪活动主要涉及的房地产交易方式是房地产买卖和房地产租赁。因此，根据房地产经纪的促成的房地产交易的具体方式不同，可将房地产经纪分为房地产买卖经纪和房地产租赁经纪。
（5）房地产买卖经纪包括新建商品房销售代理、存量房买卖居间和代理，是目前我国房地产经纪活动的主要类型，并主要集中于住宅房地产市场。房屋租赁经纪活动的对象，涉及住宅、办公楼、商业房地产、工业仓库等多种类型物业。
