第二节  房地产经纪的特性（熟悉）

　　一、经纪的特性（熟悉）

　　经纪作为一种特殊的商贸活动，具有区别于其他商贸活动的自身特性，主要表现为三个方面：

　　（一）活动主体的专业性

　　经纪活动主体的专业性是经纪活动本身的必然要求。经纪活动实际上是一种交易的辅助活动，它存在的前提是：一项交易中存在着关于交易标的和交易程序的信息不对称以及由此造成的交易决策的不确定性，因而需要他人辅助达成交易。因此，经纪活动的主体必然是专业化的主体。

　　一方面表现为经纪活动的主体对自己所促成的交易活动及其市场具有丰富的专业知识、技能和从业经验，另一方面表现为不同行业、市场的经纪活动具有很强的专业差别，经纪活动的主体通常只能专注于某一个行业和市场，而难以跨行从业。

　　（二）活动地位的中介性

　　从哲学含义上讲，中介是指不同事物或同一事物内部不同要素之间的联系。经纪活动的中介性，就是从这种意义上讲的。经纪是为促成其他相对两方的交易而提供服务的活动。在经纪活动中，发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即委托人进行交易的相对人。而提供经纪服务的行为人，正是为委托人与其交易相对人所进行的交易发挥沟通、撮合的联系作用。接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。

　　（三）活动内容的服务性

　　在经纪活动中，经纪主体只是为促成交易提供服务，不直接作为交易主体从事交易。经纪机构对其所中介的商品没有所有权、使用权、抵押权等，不存在买卖行为。经纪机构的自营买卖不属于经纪行为。这意味着，如果一个机构作为交易主体从事了具体商品的交易，那么这项活动就不属于经纪活动。

　　二、房地产经纪的特性（熟悉）

　　房地产经纪与其他经纪活动一样，也具有活动主体的专业性、活动地位的中介性和活动内容的服务性。与此同时，房地产经纪还有不同于其他经纪活动的两个特性：

　　（一）活动范围的地域性

　　房地产是不动产，房地产市场是区域性市场，无法像其他商品市场那样，通过商品从某个区域向另一个区域的空间移动来平衡不同区域的市场供求。因此，每个地区、城市的房地产市场，都具有强烈的区域特性，其市场供求、交易方式都受到当地特定的社会、经济条件及其历史演变以及地方政府政策的影响。因此，房地产经纪活动的自然主体（即房地产经纪人员）在一定的时期内，通常只能专注于每一个特定的区域市场——城市乃至于城市中的特定区域。而房地产经纪活动法律主体（即房地产经纪机构）的跨区域运作，比其它经纪活动困难得多，并必须依靠不同区域的当地房地产经纪人员来进行。 [NextPage] 　（二）活动后果的社会性

　　房地产是各种社会经济活动的基础载体，既是最基本的生产资料，又是最基本的生活资料。房地产经纪活动直接影响到这种生产、生活资料的使用效率，因而其活动后果具有广泛的社会性，对各行各业和人民生活都有直接的影响。而且，由于房地产的价值高昂和房地产交易的复杂：陛，房地产交易中潜伏着巨大的经济风险，并有可能引发相应的社会风险，因此，房地产经纪活动的后果具有巨大的社会影响。一方面，规范、专业的房地产经纪活动，有助于保障房地产交易的安全，避免产生巨大的经济风险；另一方面，由于房地产市场上的信息不对称现象特别普遍，如果从事房地产经纪活动的主体凭借自身的专业知识和信息，利用信息不对称来谋取私利，则会导致严重的经济和社会风险。

　　例题：房地产买卖经纪包括新建商品房销售代理、存量房买卖居间和代理，是目前我国房地产经纪活动的主要类型，并主要集中于（　）。
　　A．商业房地产市场
　　B. 工业房地产市场
　　C. 住宅房地产市场
　　D. 农业房地产市场

　　例题：房地产转让方式中（　） 是发生频率最高、交易量最大的一种转让方式。
　　A．房地产买卖
　　B. 房地产交换
　　C. 房地产赠与
　　D. 房地产抵债

　　例题：下列关于佣金的表述不正确的有：（　）。
　　A．经纪人可以在签订经纪合同时预收部分佣金和费用
　　B．佣金可分为法定佣金和自由佣金两种
　　C．经纪人收取佣金时应当开具收据，并依法缴纳税费
　　D．佣金是经纪人在完成经纪服务后取得的报酬，其支付时间由经纪机构与委托人约定
　　E．佣金是经纪收入的基本来源