第四节 房地产经纪的产生与发展（了解）
一、房地产经纪的产生与历史沿革
（一）房地产经纪是商品经济发展到一定程度的产物
（1）从经纪产生的历史看，经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。最初的商品交换是分散进行的，没有固定的场所和时间。
随着商品生产的发展，商品交换越来越频繁，出现了把众多的买者和卖者集中到一起进行交易的集市。但是在集市上，每一个人市者并非都对市场的情况了如指掌，熟谙交易技巧。
这就需要那些经常出入于市场、了解市场情况、熟悉市场行情和交易技巧的人，在市场上充当交易的中介，公正、诚实地为交易双方牵线搭桥，提供服务，从而使交易快速实现。
（2）到了近代和现代，社会分工日益发展，生产社会化程度日益提高，市场迅速扩大，商品市场内在的信息不对称问题日益突出。
一方面，众多的生产者不能及时找到消费者；另一方面，众多的消费者找不到合适的商品。传统的商业形式并不能解决这一矛盾，新的商业组织形式和经营方式不断革新涌现。
一部分掌握各种信息和购销渠道的人为交易双方提供信息介绍和牵线服务，促成交易的实现，由此产生了人类经济活动的全新行业——经纪业。
（3）尤其是随着市场细化和专业化程度的提高，交易的难度和费用提高，在一些专业市场上更需要那些具有专门知识和交易技巧的人为客户提供服务或代客户进行交易。
（4）我国房地产经纪活动的兴起可以追溯到唐宋时期，随着商品经济进一步发展，商品交易范围和品种扩大，牙人之间的分工和专业化也进一步发展起来。当时，专事田宅交易的经纪人被人称为“庄宅牙人”。
北宋初年的《宋刑统》是根据唐前期的《唐律》并选取唐中后期、五代有关敕令编纂而成的，它在关于“典卖指当论竞物业”的刑律规定中，转引了唐元和六年（公元811年）以后的一段敕文，称“应典卖倚当物业，先问房亲。房亲不要，次问四邻。四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。
虽然这份敕文的确切时间不详，但据此可推断，从事田宅买卖的牙人在唐代已出现。从敕文内容可以看出，当时的牙人在确认典卖物业的所有权与合法性之后，还必须评议出典卖田宅的价格，而后遵照一定的习俗依次寻求买主，但也遵守“得价高处交易”的商业原则。
宋代有“典卖田宅增牙税钱”的记载（《宋史》一七九卷第一三二志），表明房地产经纪活动开始与税收联系起来。元代大量存在从事房屋买卖说合的中介，他们被称为“房牙”。这一称谓一直沿用到清代。
（5）1840年鸦片战争以后，我国上海等一些通商口岸城市，出现了房地产经营活动，房地产掮客也应运而生。
到这一时期，房地产经纪活动主要是由个人化的经纪人员来实施的，尚未形成独立的房地产经纪行业。
（6）西方各国房地产经纪活动的起源相对较早。以美国为例，在早期的房地产交易中，主要由律师和公证人为买卖双方作见证，并处理产权转让等具体事宜。
后来，介绍房地产买卖的房地产经纪人逐步熟悉了房地产方面的法律以及产权转让程序，除了买卖居间，还能代交易双方办理产权过户手续。
这样，房地产经纪人在房地产的交易中，渐渐取代了律师和公证人，成为房地产交易的中介环节。这种真正意义上的房地产经纪人的出现，大大促进了美国房地产业的发展。到了近代，随着房地产市场的发展，较为规范、完善的房地产经纪业开始形成。 [NextPage]
（二）房地产经纪业发展的历史进程
1．中国大陆房地产经纪业的发展（1949年以后）
（1）1949～1978年内地房地产经纪业的发展
（1）解放初期，民间的房地产经纪活动仍较为活跃。当时整个房地产经纪活动比较混乱，一部分不法房地产经纪人员用欺骗、威胁等手段，对房东、房客或房屋的买主、卖主进行敲诈，索取高额费用，并哄抬房价。（2）在20世纪50年代初，政府加强了对经纪人员的管理，采取淘汰、取缔、改造、利用以及惩办投机等手段，整治了当时的房地产经纪业。随后直到（3）1978年改革开放这段时期，由于住房作为“福利品”由国家投资建设和分配，整个社会的房地产资源配置并不是通过市场交易，房地产经纪活动基本上消失了。
（2）1978年到现在的中国内地房地产经纪业
改革开放为中国内地的房地产经纪业提供了孕育、生长的土壤。随着房地产市场的恢复、活跃和发展壮大，以及境外房地产经纪机构和运作经验的植入，房地产经纪业也开始复兴，并取得了快速发展。
这一时期中国内地房地产经纪业的发展可以分为以下五个阶段：
第一阶段：萌芽阶段（20世纪80年代到90年代初）。20世纪80年代到90年代初，中国房地产市场处于复苏、萌动阶段，房地产经纪活动随之重新出现。
这一阶段，在改革开放的前沿地区和沿海大城市，零星出现了致力于从事房地产经纪业务的企业，1988年12月，全国第一家专业从事房地产经纪业务的机构——深圳国际房地产咨询股份有限公司成立。
第二阶段：起步阶段（1992—1996年）。1992年邓小平同志南巡讲话之后，商品房地产开发快速发展。
（1）1992年、1993年一些沿海地区出现房地产投资过热，1993年下半年国家开始宏观调控。
（2）1994年7月出台的《城市房地产管理法》和1996年1月原建设部发布的《城市房地产中介服务管理规定》（原建设部令第97号），使房地产经纪行业的地位逐步得到了法律的承认。
（3）据不完全统计，到1996年底，全国注册登记的房地产经纪机构已近万家，同时从事中介、代理、咨询服务的专职、兼职房地产经纪人员有几十万人，而且房地产经纪企业和经纪人员的数量还在迅速增加。
（4）当然，从全国范围来看，房地产经纪业的发展是不均衡的，房地产经纪业在一些经济较发达的地区发展得较早、较快，而在一些经济相对落后的地区则发展较晚、较慢。深圳仅1993年一年就批准成立了近70家房地产中介服务机构。
（5）这个时期，政府部门依然承担着房地产交易管理及部分中介服务，但随着对改革认识的深化和房地产经纪业的成长，一些地方政府已开始着手搞活房地产三级市场的制度建设工作。
如1996年上海市政府从盘活存量，消化增量，拉动有效需求的目的出发，先后出台了一系列加速存量房流转的政策，为上海房地产三级市场的发展以及之后以存量房经纪为主要业务的房地产经纪企业的崛起奠定了基础。
