门店的选址（了解）
（一）门店选址的原则
1．保证充足的客源和房源
门店必须通过实现客户与业主交易需求来实现自身的利润目标。门店应有一定规模的目标客户，这是保证经营达到一定规模的重要条件。通常情况下，门店的影响力在区域内通常有一个相对集中、稳定的范围。一般是以门店设定点为圆心，以周围1000m距离为半径划定的范围作为该区域设定考虑的可辐射市场。
半径在500m内的为核心区域，通常门店可在该区域内获取本门店客户总数的55％～70％；半径在500～1000m期间的为中间区域，门店可从中获取客户总数的15％～25％；半径在1000m以外的为外围区域，门店可从中获取客户总数的5％左右。界定区域时，应力求较大的目标市场，以吸引更多的目标客户，故门店所处位置不能偏离选定区域的核心。
2．保证良好的展示性
存量房经纪业务门店不仅是直接承揽存量房经纪业务的场所，还是房地产经纪机构对外展示企业形象的主要窗口，因此选择店址应尽量保证其有良好的展示性。具体而言，一个好的门店必须具有独立的门面，而且门面应尽量宽一些。同时，门店前不应有任何遮挡物。
3．保证顺畅的交通和可达性
门店周围的交通是否畅通是检验店址优良与否的重要标志之一。一般来说，要求与门店有关的街道人流量要大、要集中，交通方便，道路宽阔，车辆进出自由且停车方便，如果锁定的是高端客户群的话，这一点便显得尤为重要。
4．确保可持续性经营
门店选址时，必须具有发展眼光，不仅要对目前的市场状况进行深入的研究，同时对未来的市场发展也要有一个准确的评估和预测。在门店的经营过程中，外部环境的变化是无时不在的，如交通状况，同行竞争等因素往往会随时发生变化，所有这些可变的因素最好能在门店创建初期就有所考虑。就门店选址而言，选定的地址应具有一定的商业发展潜力，在该地区具有竞争优势，以保证在以后一定时期内都是有利可图的。 [NextPage]
（三）门店产品研究
1.临路状况
门店所面临的街道是门店客流来源的通道，所以门店的临路状况对门店的客流量有很大影响。大多数情况下，街道与街道的交接之处（如转角、三岔路口），客流较为集中，愈往道路中间，客流则逐渐减少。因此门店如能设置在这种地方，店面会较为显眼，便于吸引客流。在门店布置时，应尽量将门店的正门设置在人流最大街道的一面。
2．方位
方位是指门店正门的朝向。门店正门的朝向会影响到门店的日照程度、时间和受风情况，从而在一定程度上影响客流量。通常门店正门朝南为佳。
3．地势
门店的地势高于或低于所面临的街道，都有可能会减少门店的客流。通常门店与道路基本同处一个水平面上是最佳的。
4.与客户的接近度
客户的接近度是指目标客户是否容易接近门店。接近度是衡量待选门店客户是否容易接近门店的准则。门店与客户接近度越高越好。通常衡量接近度应考虑以下几点因素：
（1）门店前路的宽度，人流量及停留性。
（2）人流的结构及行为特点。
（3）道路的特性。
（4）邻居类型。
（5）同业门店的情况。
（6）离社区主入口的距离。
（7）是否便于停车。 [NextPage]
（四）门店可行性研究
门店开设前对备选门店进行可行性研究，是经纪机构在做出选址决策之前必须进行的一项基本工作。可行性研究是根据区域的市场存量、客户需求程度、周转率、交易的活跃和关注程度等机会因素分析的基础上进行的，应尽量形成数据，计算出供决策判断的关键指标，进行盈亏分析，以确定是否投资、投资的方式、投资的数额及规模等。门店可行性研究中关键的指标包括经营成本、损益平衡销售额和区域必要市场占有率等。
经营成本的估算，包括以下项目：
（1）门店购买费用或门店租金，一般采用租赁的形式，租金按合同采用年付、季度付或其他付款方式。
（2）门店装修费（包括招牌、橱窗、灯光、地段、墙面等）。
（3）门店登记注册费。
（4）办公用品购置费（电脑、复印机、打印机、收银用设备等）。
（5）员工工资福利。
（6）广告费。
（7）水电费、物业管理费。
（8）税费和管理费。
（9）办公用品费（纸、笔、宣传手册及单张等）。
（10）其他杂费。
门店租赁费用、员工工资福利费用、办公用品配置费用、广告费是相对最主要的费用。其中投入最大的是广告推广费用和门店租赁费用，可根据经纪机构自身的发展规划进行适当的调整，由以上费用的累计总和，可以估算出计划期限（如月、季度）内的经营成本。
计划期限内的经营成本加上同期门店应得的正常利润，即为门店损益平衡点的销售额。损益平衡点的销售额占门店所在区域市场的比例即为该门店的区域必要占有率。若选择区域销售额所要求的区域必要市场占有率比较低，则风险不高，反之，要求的市场占有率越高，风险就越高。假设选择区域的市场规模为每月1000万元，只要销售额达300万元即可达到损益平衡点，即30％的区域占有率，风险便不高。若销售额每月需达700万元才可达损益平衡点，那么70％的区域占有率是非常高难度的指标。当然，具体多少区域必要市场占有率才可作为门店选址的依据，应根据目标区域内的行业竞争情况，以及本公司门店在类似区域市场上的市场占有率情况来决定。
