房产估师理论知识：评估投资价值
发布时间：2012/12/4 21:10:56 来源：城市网学院 编辑：admin
同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用方面的优势不同、纳税状况不同、对未来的信心不同等。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。如果所有的投资者都作出相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值就会相等，但实际上很少出现这种情况。
评估投资价值与评估市场价值的方法一般是相同的：所不同的主要是参数取值。例如，投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估-价值是预期未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。以折现率为例，评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率）；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。在净收益方面，评估投资价值时通常采用的是税后净收益，即要扣除所得税，而评估市场价值时通常采用的是税前净收益，即不扣除所得税。另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。
投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。换一个角度讲，每个房地产投资者对其拟投资（购买）的房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。当市场价格低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；反之，他们将向市场出售过去所投资的房地产。
就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价通常是评估房地产的市场价值；但作为房地产估价师，评估房地产的投资价值为投资者决策提供参考，也是其服务的重要领域。例如，政府举行国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让，有意购买者可能委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，例如为其确定投标报价提供参考依据。这就是一种投资价值评估。
8.在评估投资价值时，折现率是（ ）。（2001年试题）
A.社会一般的收益率
B.收益法中的资本化率
C.投资者要求的满意收益率
D.投资者要求的最低收益率
答案：D
9.在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（ ）（2004年考试题）
答案：×
