2015年初级会计职称经济法基础精选辅导讲义（19）
发布时间：2012/3/2 21:32:02 来源：城市学习网 编辑：admin
第七节 土地增值税法律制度
一、土地增值税的概念(了解)
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
二、土地增值税的纳税人(了解)
土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。
三、土地增值税的征税范围(重点掌握)
(一)条件：
1.转让的土地使用权是不是国有;
2.产权是否变更;
3.是否有经济利益的流入。
(二)征税范围的特殊规定(多选)
1. 房地产的出租
房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。房产赠与，赠与者没有经济利益的流入，不征;继承，被继承人没有经济利益的流入，不征;公益性捐赠，不征。
2. 以房地产进行投资、联营
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
3.房地产的交换
企业之间互换房产，属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
4.房地产开发企业开发的部分房产转为自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生变动，不征收土地增值税。(判断)
5.合作建房
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。
6.房地产的抵押
对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。
7. 企业兼并转让房地产，
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
8.房地产的代建行为
对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。 [NextPage] 四、土地增值税的计税依据
(一)应税收入(了解)
(二)扣除项目
首先判断纳税人：
1、房地产开发企业，五项费用扣除;
(1)取得土地使用权所支付的金额;
(2)房地产开发成本;
(3)房地产开发费用;
(4)与转让房地产有关的税金;
(5)财政部确定的其他扣除项目。
2、非房地产开发企业，四项费用扣除：
(1)取得土地使用权所支付的金额;
(2)房地产开发成本;
(3)房地产开发费用;
(4)与转让房地产有关的税金。
3、从事旧房交易的纳税人，三项费用扣除：
(1)取得土地使用权所支付的金额;
(2)评估价格;
(3)相关税费。
1.取得土地使用权所支付的金额包括一下两方面的内容：(多选)
(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。地价款的确定有三种方式：如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金;如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金;如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，必须按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
2.房地产开发成本
房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
3.房地产开发费用(重点掌握)
在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别以下两种扣除：
(1)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按 1、2项规定(即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同)计算的金额之和的5%以内计算扣除。计算公式为：
允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%
(2)财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按 1、2项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为：
允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%
财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
4.与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。但需要注意以下两点：
(1)外商投资房产地产开发企业因不缴纳城市维护建设税和教育费附加，因此，在计算与转让房地产有关的税金时不含城市维护建设税和教育费附加。
(2)房地产开发企业规定，其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。
非房地产开发企业印花税可单独扣除。
5，财政部确定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按1、2项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。次优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。
6.旧房及建筑物的扣除金额
(1)按评估价格扣除(单选)
旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
7.计税依据的特殊规定(了解)
非直接销售和自用房地产收入的确定
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,应缴纳土地增值税。 [NextPage] 五、土地增值税的税率与应纳税额的计算
(一)土地增值税税率
我国土地增值税税率设计的基本原则是：增值额大的多征，增值额小的少征，无增值额的不征。按照这个原则，土地增值税实行四级超率累进税率：
极数
增值额与扣除项目金额的比率
税率（％）
速算扣除系数（％）
1
不超过50％的部分
30
0
2
超过50％至100％的部分
40
5
3
超过100％至200％的部分
50
15
4
超过200％的部分
60
35
土地增值税四级超率累进税率表
土地增值税的计算步骤：
1.确定收入额
2.确定扣除项目金额
3.确定土地增值额
4.确定适用税率
5.计算应纳税额
六、土地增值税税收减免
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
(三)企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
(四)自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。 [NextPage] 七、土地增值税纳税申报程序、纳税清算、纳税地点
(一)土地增值税纳税申报程序
(二)土地增值税纳税清算
1.土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。
2.土地增值税的清算条件
(1)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
③直接转让土地使用权的。
(2)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
④省税务机关规定的其他情况。
