（一）抵押物

　　1．学校、医院、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施，不能抵押。

　　【解释】学校、医院、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。

　　2．所有权、使用权不明或者有争议的财产，不能抵押。

　　3．依法被查封、扣押、监管的财产，不能抵押；已经设定抵押的财产被查封、扣押的，不影响抵押权的效力。

　　【解释】先查封后抵押的，抵押无效；先抵押后查封的，抵押有效。

　　4．以依法获准尚未建造的或者正在建造中的建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。

　　5．土地的抵押

　　（1）城市房地产：“房随地走、地随房走”

　　以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

　　（2）农村集体土地：只能“地随房走”、不能“房随地走”

　　乡镇、村企业的建设用地使用权不得“单独”抵押；以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。在实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

　　（3）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。但是，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。

　　（4）当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效（耕地不能抵押）。

　　【例题·单选题】根据物权法律制度的规定，下列财产中，不可以作为抵押权客体的是（　　）。

　　A．工厂的半成品

　　B．正在建造的船舶

　　C．以招标方式取得的荒地的土地承包经营权

　　D．土地所有权

　　【答案】D

　　【解析】（1）选项AB：当事人以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立；（2）选项C：只有以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地的土地承包经营权，才可以抵押。

　　（二）抵押合同（2010年综合题）

　　订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有。但是，该条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。

　　【相关链接】质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

　　（三）抵押权的设立

　　1．不动产（必须登记、登记设立）

　　（1）建筑物和其他土地附着物；

　　（2）建设用地使用权；

　　（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

　　（4）正在建造的建筑物。

　　【解释1】不动产的抵押必须办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。考生应注意的是：抵押合同自签订之日起成立并生效，是否登记不影响抵押合同的生效，只影响抵押权的设立。

　　【解释2】抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。（2009年单选题）

　　【案例】甲公司以建设用地使用权作为抵押向乙银行贷款1000万元，双方4月1日签订了抵押合同，4月10日办理了抵押登记。抵押合同的生效日期为4月1日，抵押权设立的时间为4月10日。

　　2．动产（可以不登记，但登记了可以对抗第三人）

　　以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。

　　【解释】这些财产无论是否进行了抵押登记，抵押合同自签订之日起生效，抵押权自抵押合同签订（生效）之日起设立。只是未登记的，不能对抗善意第三人。

　　【案例】甲公司以生产设备作为抵押向乙银行贷款1000万元，双方4月1日签订了抵押合同，4月10日办理了抵押登记。抵押合同的生效日期为4月1日，抵押权设立的时间为4月1日。但4月10日登记后，如果甲公司未经乙银行同意擅自将抵押物转让给第三人的，乙银行可以对抗第三人；如果未经登记，则不能对抗善意第三人。

　　【例题·单选题】甲向乙借款50万元，约定以甲的A幢房屋抵押给乙，双方为此签订了抵押合同，但在抵押登记时，登记为以甲的B幢房屋抵押给乙。后甲未能按约还款，乙欲行使抵押权。根据《物权法》的规定，下列关于乙行使抵押权的表述中，正确的是（　　）。（2009年）

　　A．乙只能对甲的A幢房屋行使抵押权

　　B．乙只能对甲的B幢房屋行使抵押权

　　C．乙可选择对甲的A幢房屋或者B幢房屋行使抵押权

　　D．乙不能行使抵押权，因为登记机关记载的抵押物与抵押合同约定的抵押物不一致，抵押无效

　　【答案】B

　　【解析】抵押登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

　　（四）抵押权的效力

　　1．抵押物的孳息

　　抵押设定后，除法律和合同另有约定以外，抵押人有权继续占有抵押物，并有权取得抵押物的孳息。但是，债务人不履行到期债务致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

　　【案例】甲向乙借款2000元，双方约定债务人甲应在2008年1月1日前还本付息，甲以自己的一头母牛设定抵押。2007年10月1日，为欢庆《物权法》生效，该母牛产下一头小牛，该小牛属于甲（抵押人有权取得抵押物的孳息）。到了2008年1月1日，甲拒绝还本付息，母牛被人民法院依法扣押，但母牛受到惊吓，于2008年2月30日产下一只小羊，该小羊应计入抵押财产。应注意的是，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息，并非取得该孳息的所有权，而是将孳息一并计入抵押财产。如果母牛（1800元）和小羊（700元）共卖了2500元，剩余的500元仍属于抵押人甲。

　　2．抵押物的出租

　　（1）订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　（2）抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已经书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

　　【解释】先抵押后出租的，抵押权优先；先出租后抵押的，租赁合同优先。

　　【案例1】2009年1月1日，甲以自己的房屋设定抵押向乙借款10万元，借款期限为6个月。2009年4月1日，甲将该房屋出租给丙，租期为1年，但甲没有将房屋已经设定抵押的事实书面告知丙。2009年7月1日，由于甲到期不能清偿债务，甲、乙之间达成协议，甲将自己的房屋抵债给乙。在本题中，由于抵押权设定在先，出租在后，因此租赁合同对受让人乙不具有约束力，但甲应当赔偿由此给丙造成的损失。

　　【案例2】甲将自己的房屋出租给乙，租赁期间为2009年1月1日－2009年12月31日。2009年4月1日，甲以该房屋设定抵押向丙借款10万元，借款期限为6个月。2009年10月1日，由于甲不能清偿到期债务，甲、丙之间达成协议，甲将自己的房屋抵债给丙。在本题中，由于出租在先，抵押在后，抵押权实现后，租赁合同在有效期限内（2009年12月31日前）对抵押物的受让人丙继续有效。