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2015年资产评估重点串讲:房地产评估概述

发布时间：2012/5/23 9:26:13 来源：城市网学院编辑：admin

　　考试预测：
　　选择题大约1－3分，总计可能达到15－25分，肯定考大题【10、12或者18分】，考点重要程度依次为收益法、市场法、路线价法、成本法、假设开发法。
　　第一节　房地产评估概述
　　一、土地的特性
　　（二）土地的特性（掌握）
　　1.土地的自然特性（05年多选）
　　（1）土地位置的固定性。
　　土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。
　　（2）土地效用的永续性
　　只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续。
　　（3）土地资源的不可再生性。
　　（4）土地质量的差异性。
　　土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，此差异导致土地级差地租的产生。
　　2.土地的经济特性
　　（1）土地经济供给的稀缺性
　　土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。
　　（2）土地产权的可垄断性
　　土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益，在经济上获得收益。
　　（3）土地效益的级差性。
　　土地质量的差异性→不同区位土地的生产力不同→经济效益上具有级差性。
　　（4）土地利用的多方向性
　　一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳用途。
　　二、土地使用权
　　㈡土地使用权出让（土地使用权首次交易）
　　3.国务院确定的土地使用权出让最高年限（掌握）
　　⑴居住用地 70 年；
　　⑵工业用地 50 年；
　　⑶教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；
　　⑷商业、旅游、娱乐用地 40 年；
　　⑸综合或者其他用地 50 年。
　　4.土地使用权出让到期续期的相关规定
　　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期，除因公共利益需要提前收回土地的，应当予以批准，并重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
　　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
　　非建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定。没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
　　四、房地产评估的原则 （掌握）
　　在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则
　　（一）合法原则
　　（二）最有效使用原则