2015年资产评估重点串讲:房地产价格及其影响因素
发布时间：2012/5/23 9:26:53 来源：城市网学院 编辑：admin
一、房地产价格的种类
（二）价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格
2.评估价格
对市场交易价格的模拟。
房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。
其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。
（四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等 （重点）
房地产总价格：指一宗房地产的整体价格
房地产单位价格有三种情况：
单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格
楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价＝土地总价格/建筑总面积
容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率
容积率＝建筑总面积/土地总面积
楼面地价＝土地总价格/建筑总面积
＝（土地单价×土地总面积）/建筑总面积
＝土地单价/容积率
（五）其他价格类型
公告地价，是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。
申报地价，是房地产权利人向政府（县级以上地方人民政府）申报的房地产交易成交价格。
三、房地产价格的影响因素（掌握）
影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别予以阐述
（一）一般因素
主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
（二）区域因素
1.商服繁华因素。
2.道路通达因素。
3.交通便捷因素。
4.城市设施状况因素。
（1）基础设施（2）生活设施（3）文化娱乐设施
5.环境状况因素
（三）个别因素
1.土地的个别因素。
（1）区位因素。
（2）面积因素、宽度因素、深度因素。
（3）形状因素。
（4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。
（5）容积率因素。
容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
（6）用途因素。
一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。
（7）土地使用年期因素。
在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
2.建筑物的个别因素。
（1）面积、结构、材料等。
（2）设计、设备等是否良好。
（3）施工质量。
（4）法律限制。
（5）建筑物是否与周围环境协调。
