2015年房地产估价师制度与政策课后练习题（8）
发布时间：2012/8/26 9:42:16 来源：城市网学院 编辑：admin
甲公司在面积为10000㎡的土地上开发建设一写字楼，建筑密度为45％，总楼层为6层，一层和二层面积相等，三层以上为标准层，总建筑面积为20 000㎡。建成后，某房地产估价机构接受甲公司委托对该写字楼进行估价，经查验会计凭证以及会计师事务所的审计报告，确定该写字楼的成本为7000万元。经估价师测算，确定甲公司会计凭证上记录的写字楼成本项目是客观和真实的，且该写字楼可实现的市场价格为8 840万元，若全部销售可以获得利润700万元。乙银行经过审查估价报告和甲公司的财务报表，向甲公司提供了抵押贷款5500万元，期限为3年。甲公司按照银行要求向丙保险公司投保了企业财产保险基本险，并设定了附加保险。
1.该写字楼的经济成本为（ ）万元。
A.6 800
B.7 700
C.8 160
D.8 840
2.甲公司取得的贷款属于（ ）。
A.自营贷款
B.委托贷款
C.短期贷款
D.担保贷欺
3.甲公司在向丙保险公司投保企业财产保险基本险时，可增设的附加险为（ ）。
A.水管爆裂保险
B.洪水保险
C.雷灾保险
D.雷击保险
4.乙银行用于分析甲公司短期偿债能力的指标为（ ）。
A.速动比率
B.资产负债率
C.资产报酬率
D.流动比率
5.甲公司在业务活动中签署的下列合同中，属于主合同的为（ ）。
A.估价委托合同
B.抵押合同
C.借款合同
D.保险合同
6.该写字楼标准层面积为（ ）㎡。
A.2 750
B.3 000
C.3 333.33
D.4 500
标准答案： B,D,B,AD,ACD,A
解 析：1.经查验会计凭证以及会计师事务所的审计报告，确定该写字楼的成本为7000万元。经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬。这种报酬通常以企业“正常利润”的形式出现。在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。经济成本＝会计成本（显成本）+隐成本=7000＋700=7 700万元。
2.担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。
3.投保人若对保险人制定的基本险、综合险的内容不满意，经双方协商可设定附加险。通常基本险的附加险可以设置暴风、暴雨、洪水保险、雪灾、冰凌等保险，综合险的附加险可以设置水管爆裂保险等。雷灾保险、雷击保险，属于基本险。
4.偿债能力分析主要分为短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。短期偿债能力指标主要有流动比率和速动比率，长期偿债能力指标主要是资产负债率。资产报酬率属于盈利能力分析指标。
5.主合同是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。抵押合同相对借款合同而言，为从合同。
6.建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制。该写字楼建筑基底占地面积=地块面积×建筑密度（建筑覆盖率）=10000×45％=4500㎡。该写字楼一层和二层面积=4500㎡×2=9000㎡。该写字楼标准层面积=（20 000㎡－9000㎡）÷4000=2 750㎡。
