（一）国有土地使用权的取得
　　1．出让土地使用权――出让是民事行为
　　（1）含义与特征；→有偿、有期限
　　土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
　　（2）方式；
　　土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
　　商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
　　采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
　　（3）年限:
　　A、居住用地70年；
　　B、工业用地50年；
　　C、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
　　D、商业、旅游、娱乐用地40年；
　　E、综合或其他用地50年。
　　在法律规定的土地使用权出让的最高年限内，出让方和受让方得自由约定土地使用权出让的年限。
　　（4）用途改变（F17）；
　　土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
　　（5）出让用地限期开发（F25）
　　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
　　2．划拨土地使用权――划拨是行政行为，但创设的是民事权利
　　（1）含义与特征（F22）；→无期限（国家随时收回）、无偿取得或交付土地补偿、安置费后取得――注意：即使支付土地补偿、安置费，也是无偿的，因为这个安置费并不是土地使用权的对价，而只是对原先的土地使用者损失和重新安置的补偿。
　　土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
　　依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
　　（2）范围（F23）
　　下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
　　 A、国家机关用地和军事用地；
　　 B、城市基础设施用地和公益事业用地；
　　 C、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
　　 D、法律、行政法规规定的其他用地。
　　（注意：教育、科技、文化、卫生、体育用地是50年，不属于公益事业用地）
　　（二）房地产交易（转让、抵押、租赁）
　　1．交易的一般原则（F31）：房地同一原则。
　　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
　　2．商品房预售：商品房预售应当符合下列条件：⑴已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；⑵持有建设工程规划许可证；⑶按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；⑷向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；⑸预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案；⑹预售款项必须用于相关工程建设。 [NextPage] 　　3．转让:
　　（1）出让用地转让条件（F38）；
　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
　　（2）划拨用地转让条件（F39）
　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
　　（3）下列房地产，不得转让（F37）：
　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　（三）依法收回土地使用权的；
　　（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
　　（五）权属有争议的；
　　（六）未依法登记领取权属证书的；
　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
　　4．抵押：
　　（1）抵押权客体（F47）；
　　依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权(连房带地一起抵押的，土地是划拨还是出让就不管了)。
　　以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权（划拨土地不能单独抵押）。
　　（2）划拨用地抵押的处理（F50）；
　　设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
　　（3）新增房屋处理（F51）
　　房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
　　5．租赁：划拨用地租赁的处理（F55）
　　以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。