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建筑物区分所有权
1.建筑物区分所有权的界定：（《物权法》第70条）
1）专有部分的占有权：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”
2）共有部分的共有权；
3）成员权（管理权）。“对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
2.关于业主的界定
对于业主的界定（《建筑物区分所有权解释》第1条）
1）依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定（法律行为以外的原因）取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
2）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
3.专有所有权
1）界定：业主对于建筑物专有部分享有的占有、使用、收益、处分的权利。（《物权法》第71条前半段）
2）客体：（《建筑物区分所有权解释》第2条）
符合下列条件的房屋（包含整栋建筑物）以及车位、摊位等特定空间：
（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（3）能够登记成为特定业主所有权的客体；
（4）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台。
3）义务：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（《物权法》第71条后半段）
关于业主将住房改为经营性用房的管理和规制
（1）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（《物权法》第77条）
（2）关于有利害关系的业主的界定：（《建筑物区分所有权解释》第11条）
本栋建筑物内的其他业主；（无需证明是否有利害关系）
建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，也可以主张与自己有利害关系。（应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响）
（3）将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。（《建筑物区分所有权解释》第10条第2款）
4.共有所有权
1）含义：业主依照法律和规约的规定，对共有部分享有的占有、使用、收益的权利。
2）范围：
（1）建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；（《物权法》第73条）
（2）建筑区划内的绿地，（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）；（《物权法》第73条）
（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房；（《物权法》第73条）
（4）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；（《物权法》第74条第3款）
（5）维修基金（《物权法》第79条）
（6）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（《建筑物区分所有权解释》第3条）
（7）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。（《建筑物区分所有权解释》第3条）
（8）建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。（《建筑物区分所有权解释》第3条）
（9）建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位；（《建筑物区分所有权解释》第6条）
3）内容
（1）权利
共有部分的使用权；
共有部分的收益权；
共有部分的单纯的修缮改良权。
（2）义务
依照共有物的本来用途使用共有部分（需注意《建筑物区分所有权解释》第7条）
按持份比例分担共同费用与负担（《物权法》第80条）
不得以放弃权利为由不履行义务（《物权法》第72条）
5.成员权（共同管理权）
1）管理组织
全体业主组成业主大会，业主大会选举业主委员会。（《物权法》第75条）
2）管理规则
（1）应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项（《物权法》76条第1款第五、六项）
筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
改建、重建建筑物及其附属设施。
（2）经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事项：
制定和修改业主大会议事规则；
制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 [NextPage]
（3）关于专有部分面积和建筑物总面积、业主人数和业主总人数的判断（《建筑物区分所有权解释》第8条、第9条）
专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
总人数，按照前项的统计总和计算。
3）委托物业服务企业进行管理的特殊问题
（1）物业合同当事人及合同内容、效力
①物业合同种类、对业主的效力（《物业服务纠纷解释》第1条）
前期物业合同：建设单位与物业服务企业签订
业主大会和业主委员会成立之后的物业合同：业主委员会与物业服务企业（经业主大会选聘）签订。
前述两类合同对业主具有约束力，业主不得以其并非合同当事人进行抗辩。
②对业主以外的人的效力（《物业服务纠纷解释》第12条）
因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
③物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。（《物业服务纠纷解释》第3条第2款）
④物业服务合同自身条款无效和与其有关的委托合同无效的情形（《物业服务纠纷解释》第2条）
物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
（2）物业服务合同的履行与违约责任
①物业服务企业不履行义务以及违约的情形、后果。
㈠物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。消极违约，不作为。（《物业服务纠纷解释》第3条）
㈡物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。积极违约，乱作为。（《物业服务纠纷解释》第5条）
②业主不履行义务以及违约的情形、后果。
㈠业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。积极违约，乱作为。（《物业服务纠纷解释》第4条）
如业主在小区内乱搭乱建等。
㈡经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。消极违约，不作为。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（《物业服务纠纷解释》第6条）
业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。（《物业服务纠纷解释》第7条）
（3）物业服务合同的解除和终止
①业主委员会的单方解除权：
业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。（物业服务纠纷解释第8条第1款）
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。（《物业服务纠纷解释》第8条第2款）
②预收物业费的退还：物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
③物业服务企业后合同义务的履行：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
小结：
业主委员会与物业服务企业之间的纠纷：
业主委员会诉物业服务企业合同效力纠纷；
业主委员会诉物业服务企业解除合同纠纷；
合同终止后请求物业移交相关财产和资料纠纷。
业主与物业服务企业之间：
业主诉物业服务企业：合同效力纠纷；合同履行与违约纠纷；退费纠纷。
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