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【考情分析】
本章所占分值适中，一般在平均值左右(平均值为5.45分)
土地制度是房地产制度的基础,掌握这一章的内容对实践工作意义重大
单项选择题 多项选择题 判断题 综合分析题 总计
2011年 2题1分 3题6分 2题1分 - 7题8分
2010年 2题1分 2题4分 2题1分 6题6分
2009年 2题1分 1题2分 2题1分 1题2分 6题6分
2008年 3题1.5分 - 2题1分 1题2分 6题4.5分
【内容框架】
第一节 集体土地征收
第二节 建设用地使用权出让
第三节 建设用地使用权划拨
第四节 闲置土地的处理
【补充】我国土地制度框架-所有权与使用权分离
■所有权层面-我国实行土地公有制(两种具体形式)
·城市的土地所有权归国家所有
·农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，土地所有权归农民集体所有
■使用权层面-所有权与使用权分离(两个市场)
·土地一级市场(用地者从国家手中获得土地使用权)
·土地二级市场(用地者土地使用权的流转)
第一节 集体土地征收
1.征收集体土地的特点
2.征收、征用集体土地的政策规定
3.土地征收补偿范围和标准
1.征收集体土地的特点
1.1 集体土地概述
1.2 征收集体土地的概念
1.3 征收与征用的共同与不同之处[NextPage]
1.4 征收的特点
1.1 集体土地概述
■哪些土地属于集体土地
·农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有
·宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有
■对集体土地的限制
·集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设
【关注点】
符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外(集体土地流转的特例)
【案例说明】
集体土地使用权用于非农建设的典型案例是“小产权房”
【2006年真题】
《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属( )所有。
A.国家
B.所在的村民小组
C.农民个人
D.农民集体
[答疑编号950509020101：针对该题提问]
【答案】D
【解析】宅基地的所有权归集体，使用权归农民个人。参见教材P18。
1.2 征收集体土地的概念
是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为
实质是土地所有权由集体所有变为国家所有
【2011年真题】
征收集体土地是国家为了公共利益需要而强制取得土地所有权的行为。( )
[答疑编号950509020102：针对该题提问]
【答案】√
【解析】参见教材P18。
1.3 征收与征用的共同与不同之处
■共同之处
·都具有一定强制性
·都要经过法定程序
·都要依法给予补偿
■不同之处
·征收是所有权发生改变，由集体所有权转变为国家所有权
·征用是使用权改变，所有权不变，强制使用，特定情况结束后应返还原所有人
【2010年真题】
国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。( )
[答疑编号950509020103：针对该题提问]
【答案】×
【解析】征用所有权不发生转移,征收所有权发生转移。参见教材P18。
1.4 征收的特点
■强制性
·土地征收是国家行为
■妥善安置被征地单位和人员的生产和生活
·要给予被征地单位经济补偿
■被征收的土地所有权发生转移
·集体所有土地转变为国家所有土地
【2007年真题】
下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有( )。
A.征收或者征用都是为了公共利益需要
B.征收或者征用都要依法给予补偿
C.征收是国家行为，征用是企业行为
D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变
E.征收是强制性的，征用是非强制性的
[答疑编号950509020104：针对该题提问]
【答案】ABD
【解析】C征收征用均是国家行为;E征收征用均为强制性。参见教材P18。
2.征收、征用集体土地的政策规定
2.1 征收土地的范围
2.2 征收土地批准权限
2.3 申请征地不得化整为零
2.1 征收土地的范围
为了公共利益的需要，可以征收集体土地
土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权[NextPage]
2.2 征收土地批准权限
■所有权转变
·征收土地实行两级审批制度
·国务院和省级政府
■用途转变
·农用地转为建设用地，应办理农用地转用审批手续
【重点难点】由国务院审批的征地
■基本农田
■基本农田以外的耕地超过35公顷(525亩)的
■其他土地超过70公顷(1050亩)的
【重点难点】由省级政府审批的征地
■由国务院审批之外的用地
■由省级政府审批并报国务院备案
【2011年真题】
征收基本农田须经( )批准。
A.国务院
B.省级人民政府
C.市级人民政府
D.县级人民政府
[答疑编号950509020105：针对该题提问]
【答案】A
【解析】基本农田即使是一亩也必须由国务院批准。参见教材P21。
【典型例题】
下列征地属于有效征地的是( )。
A.县级人民政府批准征收农用地20亩的
B.省级人民政府批准征收基本农田
C.共征收100公顷，但其中耕地只有20公顷，其余为荒地，可以由省级政府批准
D.国务院批准征收基本农田
[答疑编号950509020106：针对该题提问]
【答案】D
【解析】A批准征地的最低级别是省级，县级无批准权;B基本农田必须由国务院批;C证收总和超过70公顷的，必须由国务院批。参见教材P21。
2.3 申请征地不得化整为零
■征收土地应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零
■分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用
■铁路、公路、输油等管线工程可以分段征收
该一起征的就一起征,该分别征的就分别征
不能征着闲置,也不能化整为零规避审批
3.土地征收补偿范围和标准
3.1 土地补偿费
3.2 安置补助费
3.3 征地补偿费的特殊规定
3.4 政府对征地补偿费的管理
3.5 地上附着物和青苗补偿费
3.6 临时用地补偿标准
3.7 补偿费用的使用
【关注点】注意专有名词的精准性
■征地补偿费与土地补偿费不同
■安置补助费，不叫安置补偿费
3.1 土地补偿费
■内涵
是征地费的主要部分，为补偿被征地的原土地所有权人的经济损失而支付的款项(对地)
补偿给原土地所有者-集体经济组织
■标准
征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10 倍(按原用途补偿)
其他土地标准，由省级规定 [NextPage]
3.2 安置补助费
■内涵
·安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费(对人)
■耕地标准
·安置补助费=需要安置的农业人口数×每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准
■非耕地标准
·由省级规定
【重点难点】安置标准
■人数
·需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算
■每个人的标准
·每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍
【案例理解】
假设当地人均占有耕地1亩，征收耕地100亩，相当于使100个农民失业，所以需要安置100人;
[答疑编号950509020201：针对该题提问]
【答案】假设该耕地被征收前3年平均年产值为1000元，则安置一个农民的标准是4000～6000元;
总的安置补助费为40～60万元。
3.3 征地补偿费的特殊规定
每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍
人均耕地特别少的地区，按前述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使农民保持原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征前3年平均年产值的30倍
土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴
3.4 政府的管理
■省级政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价
■征地补偿做到同地同价
■国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算
■有稳定收益的项目，农民可用建设用地使用权入股
3.5 地上附着物和青苗补偿费
■地上附着物和青苗补偿费,补给附着物或青苗的所有人
■具体标准，由省级政府规定
■征收城市郊区的菜地，缴纳新菜地开发建设基金
■城市郊区的菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘
【2006年真题】
下列关于征收土地的表述中，正确的是( )。
A. 土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍
B. 安置补助费只能发放给安置单位
C. 并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D. 只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金
[答疑编号950509020202：针对该题提问]
【答案】C
【解析】A 征收耕地按此标准，非耕地可参照此标准由省级政府标准。B 安置补助费有三种发放方式，由农村集体经济组织安置的人员-由农村集体经济组织管理和使用，其他单位安置的人员-支付给安置单位，不需要统一安置的人员-发放给个人;D 鱼塘也要交。参见教材P23。 [NextPage] 【典型例题】
征收耕地的补偿费用包括( )。
A.土地补偿费
B.征地管理费
C.地上附着物补偿费
D.青苗补偿费
E.安置补助费
[答疑编号950509020203：针对该题提问]
【答案】ACDE
【答案】B征地管理费是征地时实际要支付的费用，但不属于补偿费用，要交给政府的相关费用。参见教材P23。
3.6 临时用地补偿标准
征用临时用地，应与集体经济组织签订临时用地协议
按土地前3年平均年产值逐年给予补偿(注意没有倍数)
但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过土地补偿费和安置补助费的总和
【为何有高限的规定】
■临时用地补偿相当于租金
■征地补偿费相当于销售价格
■如果租金之和超过了售价，那就不如买了而不是租
3.7 补偿费用的使用
【2011年真题】
关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有( )。
A.土地补偿费归农村集体经济组织所有
B.土地补偿费归农民个人所有
C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体经济组织所有
D.地上附着物和青苗补偿费归附着物和青苗的所有者所有
E.安置补助费一定归农村集体经济组织所有
[答疑编号950509020204：针对该题提问]
【答案】AD
【解析】参见教材P24。
【2010年真题】
征收集体土地的补偿费归( )所有。
A.县级以上人民政府土地管理部门
B.乡(镇)人民政府
C.土地使用者
D.农村集体经济组织
[答疑编号950509020205：针对该题提问]
【答案】D
【解析】参见教材P24。
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